房地产与银行房贷的黄金十年，一起结束了

　　最后，我们再了解一下已经积累起巨大规模的银行按揭业务的风险敞口。

　　但一旦房价库存开始高企，销售出现困难，货币政策总会转向这种刺激政策。本轮的房价调控放弃了利率的政策，利率仍然定格在2015年10月24日调整后的历史低位，五年期以上的基准利率为4.9%，为近十年的最低值。

　　住房作为人们最基本的需求，一直以来都备受社会的关注，住房市场未来将会如何发展？银行在其中扮演什么样的角色？我们想通过回顾过去十年间住房市场的发展，给大家一些思考，明古今之变，想存亡之道。

　　这十年间，人民银行统计的存款类金融机构各项贷款从27.7万亿扩张到124.93万亿。其中居民部分的中长期消费贷款从2万亿扩张到24万亿。城镇居民人均可支配收入从2007年的1.38万元增加到目前的3.64万元，反映了居民的负债水平快速攀升，尤其长期性负债的快速的攀升。

　　但是如果剔除了浙江行政区划中为区的地区，剩余的县呈现出常住人口下降。浙江省温州市文成县常住人口从37万下降到23万。浙江地区县域经济发达，相对而言，还有外省人口的流入，但常住人口比2010年也已经明显下降。

　　通过分析银行样本，住房按揭贷款余额最大的是建设银行。以2017年的数据来看，它的住房按揭贷款占全行各项贷款的16%左右。以零售见长的招商银行2007年末的房贷余额1300多亿，占比19%，到2017年的时候，房贷余额是8000多亿，占各项贷款比例为23%，这也是非常巨大的占比，与中长期消费贷款数据变化大体一致。

　　三是人口持续迁徙会导致三四五线城市房屋供给和需求失衡。

　　与房地产黄金十年一起结束的，还有银行住房抵押贷款。未来房地产市场降速，已经高企的房贷规模又面临怎样的风险敞口呢？今天凯盛专家请到了商业银行资深产品经理Apple跟大家一起回顾房地产市场的黄金十年，解析未来房贷可能面临的风险敞口。

　　当前银行按揭业务仍处在一个上行的加杠杆周期，而风险敞口往往是在加杠杆停止以后才开始递延暴露。按照2017年末房产销售额和销售面积换算，房产均价大概是7000多元，对应银行需要新投放13万亿元。

　　(本文作者介绍：凯盛专家是一家专注产业经济的严肃内容供应商，由来自全球各地、各行各业的一线专家对行业热点和前沿议题进行深入分析。)

　　外部环境方面，全球金融危机在欧洲演化成了主权国家债务危机，量化宽松成为各国央行的一个常态化工具，外部利率一直维持在较低的水平。因而此轮利率政策在调控房价还是救经济、控热点城市还是平缓全局等问题上陷入了两难抉择。

　　其实际用途虽然监管要求是投向消费或者经营，但是七转八转最终投到房地产市场，变相的去钻政策空子。低利率政策加上房价上涨的预期，老百姓担忧货币购买力贬值，总是能够在每一次货币刺激以后，形成房价新一轮的上涨。

　　以前谁对央行降准最敏感？当然是房价。然而，时至今日，这个曾经铁磁的关联破裂了。加之顺路飘过的十一期间出售房屋数据不理想的新闻，我们只能说，房地产的黄金十年过去了。

　　过去的十年里，中国的房地产市场的发展超乎所有亲历者的想象，经济学家的崩溃论被打脸，市场发展也出乎了很多开发商的意料，一言以蔽之，这是房地产的黄金十年！也是银行住房按揭贷款高速增长的十年！

　　回望房地产市场这十年，其迅猛发展不仅与产业本身的发展有关，与我们国家的经济发展、人民的收入、居住环境都息息相关，同时也与国内外经济状况亦步亦趋。

　　第二阶段：在越调控越上涨中出台一线限购

　　紧接着，房地产市场就进入到第三阶段，去库存背景下的再次上涨。

　　一是风险敞口的递延效应与加杠杆的可持续性。

　　凯盛专家：Apple Wang，商业银行产品经理，国家认证经济师、会计师。十年商业银行总行公司业务部工作经验，先后在总行个人金融部、公司业务部工作。负责产品创新、制度制定、风险防范等工作。

　　对比来看，似乎中国总体的按揭贷款风险敞口相对可控，但可见的数据变化意味着金融风险敞口的积累是直观可见的。