房地产税有了时间表！12月初审，2021或开征

近几日，一则来自《证券日报》的关于房地产税的消息，再次使市场沸腾。

日前召开的中央政治局会议要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇对《证券日报》记者表示，根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法，预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。

文章还透露了几个点：

1、房地产税法作为新税种，按立法法规定，必须要经过三审，甚至更多，预计到2020年表决通过；

2、 房地产税立法现在确定的是两级立法，全国人大完成立法后，地方开征由地方省级政府起草实施细则，开征也是由地方决定，中央不会统一决定；

3、预计2021年房地产税将在部分城市开始征收，根据这十几年来地方政府的准备情况，预测初期开征的城市有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。从今年官方透露的信息看，目前倾向于调节分配功能，征税初期会把大部分人排除在外，房地产税不会筹集很多收入，初期大概征收2000亿元。

每次房地产税一有风吹草动，购房者就不淡定了，一堆问题冒出来：什么时候开征？如何征收？房价会不会下降？……

房地产税离我们越来越近，这些问题就越来越受关注。

一旦开征，必然会涉及到每一个有房的人。

 房地产税开征有了时间表！

早在今年3月初，财政部时任副部长史耀斌在全国两会新闻发布会上表示，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。

4月份，房地产税法草案在内部完成了一轮意见征集。

从7月31日的政治局会议也不难看出，国家对整治房地产市场问题的决心。

“下决心解决好房地产市场问题”，“坚决遏制房价上涨”，这些提法可以说是空前严厉。

8月7日，住建部召开房地产工作座谈会，对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求：一. 加快制定住房发展规划；二.对楼市调控不力的城市坚决问责。

“房地产税法作为新税种，按立法法规定，必须要经过三审，甚至更多，预计到2020年表决通过。”王长勇认为，房地产税立法现在确定的是两级立法，全国人大完成立法后，地方开征由地方省级政府起草实施细则，开征也是由地方决定，中央不会统一决定。

王长勇表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，房地产税征收将会分步进行，包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等。

“预计2021年房地产税将在部分城市开始征收。”王长勇说，根据这十几年来地方政府的准备情况，预测初期开征的城市有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

尽管房地产税极其复杂，作为新税种，按立法法规定，必须经过三审，甚至更多，但是，在国家坚定整治房地产问题的决心下，预计2021年在部分一线城市开征，是有极大的可能的。

 如何征收？

房地产税的征收，在我国是没有先例的。

不过，从2011年起，上海和重庆两个城市就在试点房产税的征收。

房产税，即是房地产税中的一种。

上海和重庆房产税试点方案要点

值得注意的是，当前上海和重庆的仍是按“房屋交易价格”征税，也就是按你买房的价格作为征税基准，但两地政策文件同时提及要在条件成熟时以房产估值为计税依据，上海特别指出评估值要“按规定周期进行重估”。这意味着，如果你的房子“身价上涨”，很可能你交的房产税也会每年“水涨船高”。

那么，如果新的房地产税开征，会参照这两个城市的收税方法吗？

财政部部长肖捷去年在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。

与之前稳健的试点方案相比，肖部长谈到的有这几点不同：

1

存量房或要征收房产税

与试点相比，之后出台的房地产税中，征税人群对象应有所扩大。由于将降低建设、交易环节的税费，这部分税额有可能通过提高税费或扩大增税范围来解决。对于保有环节房地产税收的改革一直是重点，而对于存量房的征税将推进改革的步伐，此点对于拥有多套房的房哥房姐们将是暴击。

2

按照房屋评估值征收

与试点不同，在《党的十九大报告辅导读本》中，肖部长已明确未来房地产税将按房屋评估值征收。所谓的房屋评估值，实际上就是以市场价值为基础，但是一般会低于市场价值，并且在一段时间内会保持稳定性。相比重庆、上海试点按照交易额征收，以评估值为基础的征收将更加公平，也抑制了交易环节的“做”价等投机。至于如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。

3

税种不同

房地产税既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并。所以，在官方看来,房地产税征收的初衷和主要目的是增加地方财政收入,并不是降房价。

财经公众号“天天说钱”也分析了几种征税方式的可能性：

（1）首套住宅免征税：

对于刚需族们来说，可能辛辛苦苦的交了首付，还在还房贷中，如果这时候还要求交纳房地产税，那可真是太“苦比”了，所以首套住宅必然会免征税。

（2）设置一定的免征面积：

如果按照首套住宅免征税的方式，那么可能会出现这样一种情况：小明和小刚都有两套房，小明第一套房20平米免征税，第二套房80平米征收房地产税；小刚第一套房80平米免征税，第二套房20平米征收房地产税，结果，小明哭了。所以设置一定的免征面积在某些情况下优于首套住宅免征税，这需要地方政府依情况而定。

（3）累进制、带有惩罚性的房地产税：

对于广大无产阶级群众来说，是不会介意的，甚至有点乐意，但是对于那些有多套房产的老百姓是有失公平的，一没偷二没抢，响应政府号召买房，拉动地方经济，如今要卸磨杀驴？所以这么做的可能性极小。

但具体会如何征收，还是看草案发布后的详情。

不过，如果你是刚需买房者，大可不必担心房地产税的问题。

 开征后，房价会下降吗？

房地产税出来，很多人认为这是打击房价的一个有力措施。但是，这真的能让房价下降吗？

恐怕不太可能！

先来看看几个已经实施房地产税的国家房价的变化。

美国

美国从20世纪初就开始征收房地产税，目前各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间。

2008年之前的那一轮美国房地产暴涨周期，也是因为货币极度宽松，利率低刺激，导致房产税就完全失效了，不管税率高低，房价普遍大涨。在泡沫刺破回归理性后，过去五年，美国房价涨了45%，但房产税最高的新泽西州，房价同期仅上涨5%。而房产税较低的科罗拉州和亚利桑那州，房价则分别大涨59%和83%。

对于美国而言，正常时期，房地产税确实有利于调价房价涨幅。但并不能完全阻碍房价的上涨。纽约所在地纽约州房产税率偏高，为1.62%，但房价依然是美国最高的。

日本

日本为了调控楼市，1992年实行了房产税，对土地、房屋等征税，税率1.4%。政府给房子估价，乘以1.4%，就是一年要交的税钱。从长远来说，针对大量囤积土地的人，来改变市场供需。

但政府要估价非常麻烦，毕竟每套房子情况都不同，就只能按便宜的估，所以最后真正要交的税率，并不多，比如500万的房子，一年只要一两万。

总以为房地产税是抑制地价上涨的大杀器，但实际上只是作为日本房地产调控的其中一个手段而已，最后捅破日本泡沫的，其实不是房地产税，外部因素是美国签订广场协议后，让日元先升值，吹大日本资产泡沫后日元又只能贬值，日本内部最后被迫通过加息抑制泡沫。

韩国

韩国在2005、2006年房价暴涨，当时韩国的城镇化率已经达到了82%，按理是不该涨了，但因为韩国采取低利率，货币宽松，导致房价暴涨。

为了抑制房价上涨，韩国政府随后出台了房价调控政策，规定一人在购买第二套房时要交税，第三套、第四套房以此类推，税收不断加重，2005年开征房产税，根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。

2007年，美国次贷危机开始爆发，韩国的楼市才开始调整，其实最主要的还是加息起的作用，房产税顶多算辅助。

最近十年来，据房地产114的消息，2016年第一季度首尔公寓平均买卖价约为5亿6449万韩元（人民币约321万），比十年前（2006年第一季度）上涨了约1亿2285万韩元（人民币约70万），可见在韩国房产税的实施，并不决定房价的涨跌。

从国外经验来看，房产税虽然对房地产市场有重要影响，但像美国、英国，其主要作用还是作为地方政府收入的来源，而非房地产调控的手段。

韩国和日本相似的是，在房价暴涨时，推出房产税，作为一种调控手段。但同时又在不断加息，所以很难判断因房产税导致房价下跌了多少，因为美国07年只是加息，房产税率这一因素不变，房价同样下跌了三分之二。

复旦大学经济学院教授杜莉表示，开征房地产税对房价肯定有影响，但不一定会抑制房价，也有可能推涨房价，因为增加了成本，房价还是根本上取决于供需情况。

而对于一些中小型城市，压根没有能力征收房地产税，又何谈影响房价？

所以，对于需要买房的刚需来说，房地产税开不开征影响不大，该买的房子，还是需要买。