致广州刚需：抱歉,你的房子只能买在市区30公里以外的地方!

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前天文章发出后，后台陆续收到粉丝的咨询，其中一个人说目前手中有现金50-60万，具备在广州购买首套住房的资格，想让我们推荐几个合适的购房区域。

关注广州近几年城市发展的朋友都知道，从2014年开始，广州的人口开始大幅增长，截止到2018年末，全市常住人口达1490万人，比2014年增长182万，年均增长超过45万。

这一方面得益于近年来广州经济取得了较快的发展（2018年广州GDP超过2.3万亿，全国排名第四），吸引大量周边省份人口来广州发展，另一方面由于北京、上海近年来限制外来人口，导致大量人群转战珠三角，广州也是在这方面收益的主要城市之一。

2019年6月，广州市政府网站上公布了《广州市国土空间总体规划（2018－2035年）》，规划提出，2035年广州常住人口规模控制在2000万左右，而对比目前人口规模，广州未来人口至少还有500万以上的增长空间，这部分庞大人群的居住需求仍需要大量的刚需产品来进行满足。

然而，在当下的广州房地产市场中，刚需产品主要分布在哪里，结合广州未来的城市规划，刚需客户要去哪里买房，下面我将结合上半年广州楼市的成交情况，对这个问题仔细分析。

2019上半年，广州全市住宅成交41092套（不含别墅），其中增城、南沙和黄埔三个区域的成交总量占比近60%，而从总价区间来看，300万以内的房源占据相当大的比例。

从总价区间房源分布来看，当房屋总价超过300万时，成交房源的数量大幅下降，而总价100万以下的房源对在广州上班的刚需客户来说又不现实，因此这里研究的刚需产品是指为总价100-300万的产品。

刚需产品去哪里买？我们首先想到的是顺着地铁沿线去找，而广州地铁官网上的最新地铁线路规划图，在这方面为我们提供了帮助。

在上面最新的地铁规划图中，我们重点关注红色和绿色的线路，分别代表批复待建和在建线路。

目前无地铁、而在建和待建线路密集的区域，未来受地铁加持影响比较大，人口导入也比较快，因此对于关心日常出行方便的刚需客户来讲，是购房置业的首选区域。

符合上述条件的区域，我们用红色斑点标出来，分别是从化、增城、黄埔、南沙、佛山和花都。

另一方面，我们将2019上半年广州成交的总价100-300万的住宅产品按区域进行分析，得到的结果与上面大体相同。

上半年，广州全市成交的总价在100-300万的住宅中，增城和南沙的数量最多，分别为8597套和5470套，而天河、荔湾等城市核心区，这类产品则非常少。

从上面结果可以看出，总价预算在300万以内，想在广州买房的刚需客们，只能考虑广州的外围区域了。

增城自2014年撤市划区以来，一直是广州购房客户重点关注的区域，而地铁21号线动工以后，更是受到自住与投资客户的追捧。

资料统计显示，从2014年到现在，这个城区距离广州50公里以上的区域，共成交13.3万套商品房，占全市总量的26%。

在区域分布上，增城市场主要集中在朱村、新塘、荔城和永和四个板块，上半年增城成交的8597套刚需产品中，中新-朱村板块成交2917套，占比34%，而距离广州市区较近（交通距离35公里）的新塘板块，也占有28%的比例。

因此，想要在增城购房置业的刚需客户，可以重点在以上四个板块里挑选产品，而四个板块的具体特点和优劣势等情况，我们将在以后的文章里分析。

下面我们看一下南沙刚需产品的分布情况。

南沙自贸区总体方案在2015年3月中央政治局会议上通过后，南沙就成为广州以及珠三角各地客户购房置业的热土，且普通住宅成交量当年就翻了一倍，由2014年的6772套升至2015年的13321套，此后三年多时间里，每年南沙住房成交套数都在一万套以上，成为广州楼市的一大热点区域。

2019年上半年，南沙总价在100-300万的刚需产品共成交5470套，其中金州板块成交数量占比过半，是南沙楼市的首选区域，蕉门河、黄阁板块也占有一席之地，半年成交数量也过了千套，其他区域成交数量不多，未来将如何发展我们可以拭目以待。

因此，南沙虽远（热点板块金州距广州城区超过50公里），但随着4号线的开通和18/22号线的批复，未来一段时间仍将是刚需客户置业的热点区域。

黄埔、花都、从化和番禺四个区域也是刚需客户置业可选择的区域，鉴于篇幅原因，这里就不在一一详细介绍，只选择重点的方面讲。

黄埔的热门区域是知识城、科学城和长岭居三个板块，加起来占全区总量的90%以上，其中科学城距离市区较近，但随着近年来供应量的下降以及房价的提升，刚需产品越来越少，而长岭居、知识城与市区的距离都在30公里以上。

番禺现在只有一个热门区域，就是亚运城板块，上半年市场份额占到92%，而亚运城板块距离市区近40公里，当然对于只想生活在番禺城市圈的客户还是比较好的选择。

花都上半年刚需产品总量不大，区域比较分散，狮岭、汽车城、山前大道等板块均有分布。

从化最近的太平镇，距离市区中心45公里，其他版块则相对较远。

从化产品总价虽然适合刚需，但区域定位为广州后花园，以休闲、度假、养生产品居多，适合刚需置业且配套丰富的项目很少。

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