实探!南站板块“房荒”解除无望,区域内二手房成交价…

南站板块“房荒”，今年基本确定无法解除了！

今年1月14日，绿城深蓝推出收官住宅房源，中签率9.7%，开盘当天售罄。至此，南站板块开始陷入真正意义的“房荒”。

于是，大批想在南站买新房的购房者，将目光瞄准在了2016年南站片区出让的两幅现房销售地块身上。这两幅地块分别是万科G46和嘉华G89地块。

NO. 1｜壹

今天掌柜君到南站板块踩盘，实探万科G46地块和嘉华G89地块后发现，这两幅地块由于工程进度原因，基本可以确定今年无法上市！

2016年9月23日，万科拿下南站G46地块，为商住混合用地，楼面价27168元/㎡，需要现房销售。该地块体量不大，规划拟建4栋27—32层的高层住宅，另有商业和办公。

掌柜君从地铁3号线宏运大道站4号口出来，沿着宏运大道向东步行大约500米，即到达万科G46地块处。

万科G46地块北面隔着一条宏运大道，有万科都荟南苑、中交锦致等楼盘，南面即是左邻右里小区。目前该地块已被围墙挡住，掌柜君站在高处往地块内部看了一下，整个工地上仅有一台挖掘机在做平整工作，但地块内仍有小池塘未被填平。整体而言，地块目前还没有任何动工迹象。

从拿地到现在，万科G46地块之所以没有动工建设，有消息称是因为该地块的住宅规划建设高度有异议。今年2月，南京市规划局官网又重新公布了该地块批前公示，不知是否意味着G46地块可以顺利开发了。

NO. 2｜贰

再看南站片区的另一幅地块，即嘉华G89地块。同样从宏运大道站4号口出来，沿着宏运大道向西大约900米，便是G89地块所在位置。

2016年12月27日，香港嘉华拿下南站G89地块，楼面价27350元/㎡，需现房销售。该地块规划建两栋27-32层高层、2栋商业，是一个比较迷你的小区。

紧邻龙西新寓、万科新都荟小区的嘉华G89地块目前正在紧锣密鼓施工中，现场工作人员正进行打地基工作。

另外，从现场公示牌来看，该地块于去年12月1日开工，建设工期为840天，照此推算，可能在2021年交付，那么最快上市时间可能在明年。

值得一提的是，与G89地块隔街(宏运大道)相望的是旭辉铂悦秦淮，从之前交付的情况来看，小区品质确实不错。目前旭辉铂悦秦淮的二手房挂牌价已普遍高于4.5万/㎡。

总体来说，照目前工地施工情况来看，万科G46地块和嘉华G89地块今年上市无望。而参考如今的市场行情，这两幅地块明年上市时，房价大概率会突破4万/㎡，当然，即使房价卖“4万”，加上融资成本，盈利空间也不会很大。需要指出的是，万科G46地块和嘉华G89地块体量都不大，一旦上市，被市场快速消化掉，应该不是难题。

其实，除了在2017年出让过都荟天地地块外，直到现在南站片区也没再卖过涉宅地块，所以即便南站马上迎来土拍，区域内新房空窗期估计也得拖到明年。

也就说，今年想在南站板块置业的买房人，基本上只能看看区域内的二手房了。

NO. 3｜叁

最近几年，随着万科、中交、绿地、绿城、旭辉等大牌房企的相继入驻，南站区域的品质小区陆续交付，譬如霸屏南站区域的多个万科系项目；再譬如，交付口碑不错的旭辉铂悦秦淮......显而易见的是，目前南站区域优质二手房云集。

在实探过万科G46地块和嘉华G89地块后，掌柜君走访了南站区域内的几家二手房中介，了解到当下区域内的二手房行情。

据中介人士介绍，目前整个南站片区的品质二手房成交价格基本在4.2万—4.5万/㎡，一般小面积户型单价要高一些。但具体还有看小区情况。比如，万科九都荟二手房成交价格在4.3万/㎡左右；万科都荟南苑二手房成交价格约4.2万/㎡；万科尚都荟产证不满两年的二手房价格在4.4万/㎡左右，产证满两年的二手房价格基本都过4.7万/㎡。

中介人士进一步解释称，万科尚都荟小区成规模化，附近有学校，而且离南站距离较近所以成交价格较高一些。而万科都荟南苑相对离南站远了一些，小区二手房价格稍微偏低。另外与都荟南苑一路之隔的中交锦致二手房价格也不算太高，目前小区二手房挂牌均价4万1多点。

此外，另一位中介人士告诉我，目前南站区域的挂牌二手房并不多，基本上新挂出来的房源，在1—2个月内都会被消化掉，总体来说南站二手房近期的成交量比较可观。

这里需要指出的是，南站板块目前二手房4.2-4.5万/㎡左右的价格，是不含学区溢价的。因为一直以来，学区恰恰是南站板块的“软肋”。不过，好在今年2月，南站站东将增添九年一贯制教育学校的消息传来，意味着不少小区的学区似乎有了眉目。相信随着区域内的教育配套逐步完善，南站的学区利好也会随之释放，届时板块内的二手房价再度拔高，估计应该不难。

结语：

实际上，作为南京主城的几何中心，最近5年南站板块发展之快有目共睹。单从地价来看，从2012年的5000元/㎡到2016年的27000元/㎡，这5年期间南站板块的建设开发驶入“快车道”。随着地价的不断上涨，不夸张的说未来南站房价势必还会更上一层楼。毕竟，南站区域有着足够多的规划利好来支撑房价，这是不争的事实！

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