十年前，那些错过了大兴和长阳的人，多像现在的你！

手握100万现金能买到北京哪里的房子？

数据显示，在北京100万只能勉强在顺义及房山两区能买到1居室的房子，在主城区连十几平米方米的地下室都买不到。100万的预算在北京确实有点少，但手里只有100万或者再多一点预算想要在北京安家的购房者大有人在。这部分购房者大多是首付仅够1居室，但实际居住需求却是三代甚至四代同堂，因此他们买房就需要不断在距离和预算之间作权衡和取舍。

不少网友咨询，在北京买房，现在还有价值洼地存在吗？什么是洼地？就是当初你看不上，未来你买不起的地方。这些地方或是短时间交通不便捷，或是配套不够完善，总之有某一方面，让你在当下对它没有那么满意。

说起北京的价值洼地，不得不提一下那些年，北京购房者错过的价值洼地。

2006年初到房山长阳的人，感觉就是灰蒙蒙的，因为那时候的房山主要以煤炭产业为主，被称为“煤炭之乡”。“公共配套不足”、“交通不畅”甚至“不大适合居住”，这是人们对房山的固化印象。

2005年，房山区开始对煤矿和非煤矿山进行了关停，2009年开始实施矿山“关停并转”。“城南计划2900亿”、“地铁零距离”、“CSD（中央休闲购物区）”、“华北最大奥特莱斯”、“京津冀一体化”这些概念随即提出，从2006年房山房价均价的4234元/平米，到2015年20030元/平米，再到如今37104元/平米。房价一路翻了7.8倍。

北京的购房者亲眼目睹了房山房价的变迁，从配套不足、“不大适合居住”的价值洼地，一路走到今天手握百万却挑不出几套能买得起的房子的热门区域。长阳地铁开通，京良路贯通，北京四幼、红黄蓝幼儿园、北京小学、北京四中入驻开学，绿地缤纷城、长阳半岛开业，到现在燕房线开通，房山人民的衣食住行问题逐一解决，价值洼地高攀不起也就不足为怪。

五六年前，在房山长阳买房是要被人笑话的，一位2013年以2.2万单价买了芭蕾雨房子的朋友告诉小编，当时她和老公决定在长阳买房被很多人劝阻，“那个鸟不拉屎要啥没啥的地方，以后谁去住”？不过如今这些话大家都不提了。芭蕾雨现在的单价已经超过4万/平米，顶层的复式和一层的下跃单价即将到7万/平米。

在北京人心中，南城印象是贫穷落后的，清末有“东富西贵、南贱北贫”的谚语，民国时期又说“东贵西富，南贫北寒”。在“四九城”中，东城商家林立，西城政府机关遍布，海淀人杰地灵，学府集中。而南城，则只有普通老百姓和鱼龙混杂的老百姓，再加上治安也比较乱。贫穷落后的帽子一戴便是很多年。

但是随着城南发展计划大力投下7000亿，南城尤其是大兴的发展有目共睹，四号线的贯通，荟聚购物中心、绿地缤纷城、龙湖时代天街的开业，大兴正在飞速发展。

2018年，北京大兴区新建住宅成交均价为57845元/平米。2019年2月，大兴区新房均价为59362元/平米。二手房方面，截止到目前，均价为42985元/平米。大兴房价从2005年到2015年翻了8.3倍，到2019年2月翻了12.9倍。

截至目前，大兴正在经历第三次城南行动计划，北京大兴国际机场蓄势启航，“五纵两横”立体交通网加速成型，高精尖产业组团不断做大做强，湿地公园建设促进生态人居优化。

大兴的发展，又一次完成了从摘掉“贫穷帽子”到“生态人居”的完美逆袭。

逆袭后的房山和大兴，在过去是公认的价值洼地，但也曾面对来自媒体及普通民众的质疑。太多的人在当初有机会上车，却在犹疑之下退了下来。而此刻已是悔不当初。而当时及时上车的人们，现在正美滋滋享受着区域发展的红利，其中不少人已经从当初的刚需2居换成了宽敞明亮的3居4居。

房山房价从2006年的4234元/平米，到2015年20030元/平米，翻了3.7倍，再到如今37104元/平米。一路翻了7.8倍。大兴房价从2005年到2015年翻了8.3倍，到2019年2月翻了12.9倍。这些在当初被看不上后来却买不起的区域都是被错过的价值洼地。

如果在当下全市均价64092元/平米的北京还有什么可以称为价值洼地的区域，青龙湖，不得不提。

青龙湖是今年北京大热的板块，也是媒体及购房者讨论最多的板块，在众多议论中也有不少争议和担忧：“配套不足”“交通不便”“产品与需求错位”等。

但是换个角度说，如果一个区域没有肉眼可见的暂时问题，也不会形成所谓的价值洼地。比如过去的房山、大兴，也是随着时间不断改善，一步步逆袭，当然房价也一步步走到今天的样子。

五个理由告诉你，青龙湖就是北京市场上洼地“本洼”了。

抛开价格谈洼地就是耍流氓了。青龙湖周边项目目前均价5.5万，但是受限价影响，青龙湖目前供地6块，限价最高42289元/平米，最低37245元/平米。

如果再从依山傍水的角度来说，北京西边的玉渊潭临近湖水的项目钓鱼台七号院现在价格是15万以上；位于西五环八大处附近可以观西山的远洋天著春秋，价格也达到了12-13万。

区域内的龙湖地产的熙湖悦著有该区域内最小改善户型，83平米3居室坊间传闻只卖到280万左右，这就为那些手头预算只够2居、实际需求却是3居的客户提供了上车的可能性。

熙湖悦著效果图

说到青龙湖总给人一种很偏远的感觉，事实上，青龙湖并不远。青龙湖交通呈一纵四横的立体网络，纵向西六环，横向道路由南向北分别是京良路、京港澳高速、莲石路、阜石路。通过西六环，往北可以快速到达海淀；南侧通过京良路连接京港澳高速，也可往东行至房山长阳商圈、大兴西红门商圈；京港澳连通项目与丰台科技园和丽泽商圈，可以快速到达西三环；莲石路和阜石路东西贯穿西六环到西三环，连接石景山和金融街商圈。

除此之外，“要想富，先修路”，房山区召开重点项目调度会中提到，将继续修建京良路西延线，并且预计西延线将于明年通车。因为青龙湖位于西六环外，与西六环直线距离2.5公里，开车走西六环其实非常方便。

购房者进入市区青龙湖可以从泉湖西路上六环。北京西南部，可以驾车的高速以及快速路目前有京港澳高速以及京良路两条。可以选择上京港澳直至杜家坎或者换线上京良路，同时也可以沿六环一路向北，直至莲石西路快速路。

轨道交通方面，北京市规划委在2016年底批复了丰台区河西现代有轨电车T1T2项目，前期工作已经启动，T2线起点站设在项目东侧青龙湖公园，未来T2与T1直连，与现有地铁房山线稻田站接驳。

任何一个区域的发展离不开政府的支持，2017年北京提出构建“一核一主一副、两轴多点一区” 的城市空间结构新总规。北京城市发展的新趋势为“行政向东，生态向北，文化向西”。而青龙湖区域将以会展经济为支柱产业，成为集会议、展览、休闲为一体的会议会展之都。重要程度可见一斑。

在前面我们提到目前对于青龙湖的争议中，有关于目前配套不足的问题。但其实这个作业政府早已安排给了开发商：拿地可以，但也要承建配套。据统计，青龙湖版块的已有待建商业体量大概在15万平米，除此之外，还有养老跟基础教育用地配套。

作为”别墅专家“龙湖主操刀的重磅作品，熙湖悦著，为了最大化的提升居住的舒适度，项目在限定的条件下做到了产品细节的创新，7.5米的面宽达到了行业内同类产品的领先标准。并且在社区整体用地紧张的情况下，在社区整体用地紧张的情况下，依然建设了一处项目独有的儿童乐园，同时在社区的西北角设置了成人年专属的运动场，无论是改善、刚需，甚至休闲养老，熙湖悦著的每一种产品都能对位客户的个性化诉求。

熙湖悦著项目效果图

在北京，居住环境中最缺的就是水。相对于东边，北京西部多山，水资源更为稀缺。所谓风水格局，历来就为名家所重视，对北京风水达成一致的认识是北京风水之源聚集在西山及其两大水源：昆明湖与青龙湖一带。青龙湖公园，总占地面积达到7000亩，水域面积可达6000亩，相当于昆明湖，玉渊潭，北海及中南海水域面积之和。

雾霾天在青龙湖却能看到蓝天白云

   自然资源禀赋，为生态宜居物业板块的形成奠定坚实基础。对比周边区域的同质化产品的竞争，熙湖悦著将居者的需求置于首位，容积率只有1.6，在青龙湖限竞房大热之前，该区域也有别墅项目在售，业绩不凡，可见改善选择青龙湖是得到认可的。如今限竞房入市，在低密度的同时有了小面积洋房产品，这样刚需购房者终于有机会享受别墅的品质。

青龙湖板块吸引了一大批品牌房企入驻，龙湖、万科、首开、国开东方、金地、中铁建等一线开发商都陆续拿地，根据近两年房山的地块成交记录，从2017年至今，剔除保障房，房山共有9宗住宅地块成交，房山占据4宗，其中3宗位于青龙湖。

品牌房企入驻对区域楼市的拉动和促进作用不容小视，一大批品牌开发商纷纷落子青龙湖，一定程度上反映了青龙湖就是目前价值洼地。

很多媒体对青龙湖区域的去化问题担忧，但小编反而觉得对于购房者这是好事情。

房多购房者才有更大的选择空间，而开发商为了在“肉搏战”中胜得一筹又更主动的提升品质与服务，小编觉得卖不卖得掉、产品和需求错不错位是开发商该考虑的问题，作为购房者，能买得起、能住的爽、未来有升值空间，这才是最重要的。

从国际文化会都到丰台河西地区产城融合示范区，可以预见的是，在良好的生态环境，便捷的交通网络，全面的生活配套等多重利好的推动下，青龙湖有着极高的居住价值，加上政府政策的强大背书、以及区域品牌开发商的加持，未来青龙湖区域有望成为区域建设乃至承接首都核心功能中为数不多的复合型板块和价值新高地。

归根结底，这个世界是一个系统动力的世界，“恒动、恒变、恒前”是其法则，我们看到眼前的一切，却又不能只看到眼前的一切。就像我们不能用不变的眼光看待“煤炭之乡”的房山、“南贫”帽子下的大兴，以及如今的青龙湖。

当初对房山和大兴犹豫的购房者，正如此刻面对青龙湖的犹豫的购房者，预算有限又那么渴望拥有一个安身立命之所。当初犹豫不决放弃的人们，此刻已是悔不当初；而上车的那些人们，则在大多数人买不起的今天，美滋滋享受着区域价值提升带来的红利，还有一些人，则已经完成了从刚需到改善的华丽转变。那你会不会变成下一个错过价值洼地的人？

作为项目的主力产品，73㎡悦璟两居，独享大面积观湖露台，是区域内惟一可直接观湖的产品。83㎡阔璟三居，户型方正，而作为首期开盘产品，部分三居符合北京的普通住宅标准，总价281万。折算单价远低于政府限定售价的37245元/平米，这不仅意味着契税仅为1%，而且首套首付款是35%，二套首付也从80%降低到60%，实打实给客户减轻了50-60万资金压力。项目将于近期开盘。

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