棚改之后,旧改上场,楼市下半场开启了

（来源：楼市相对论）

随着棚改逐渐退出历史舞台，大家也都在猜测，会不会出台一项新的政策来填补棚改的空缺。

没想到棚改交出去的棒子这么顺利就被接住了。

6月19日中央重要会议部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件，这就是我们所说的城镇旧改。

会议中明确：

一：要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

二：要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

三：要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

四：要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

为了大家阅读起来更方便，我们可以将会议内容中提到的重点内容进行字体加粗，通过简略阅读这份会议内容，关于旧改工程如何推进，我们心里也大概有数了。

这次会议上做出这一系列部署，并且明确今年开展试点探索，就说明这项政策已经推进到具体实施阶段。

国家统计局6月14日公布的数据显示，1-5月累计，固定资产投资同比增长5.6%，较1-4月回落0.5个百分点。另外，1-5月基础设施建设投资同比增长4%，较与1-4月回落0.4个百分点，为今年以来最低，经济下行压力增大。

其实这样的经济形势，我们早已经见怪不怪了，此前，我们已经通过铁公基，房地产，大水漫灌等来培育新的增长方式，但事实表明，虽然在拉动经济上起到了一定作用，但是其负作用也相当大，教训必须要吸取。

“中国经济不能再过度依赖房地产”这是郭树清主席上周作出的严厉表态，联想当年郭主席对P2P作出的表态，以及后来发生的事，不少房地产人背后一定打了一个冷颤。

如今，拉动经济增长又不能过度依赖房地产，眼下最适合这个条件了，可能也只有旧改了。

回顾会议中第二条内容提到，“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可以加装电梯，配置停车设施，促进住户户内改造并带动消费。”

这段话透露出了此次旧改的政策意图就是，通过老旧小区改造升级拉动有效基建投资和消费需求。

左手基建，右手消费。不得不佩服决策层的谋略深远，一项旧改工程就包含了国民经济三驾马车中的两架（投资，消费）。

如何拉动经济？我们分开来看

首先，拉基建可以带动投资，稳定就业。

今年三月份总理在做政府工作报告时，曾经用“量大面广”这个词形容过城镇老旧小区。而这次国常会上也提到“涉及居民上亿人”。

根据江海证券的初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

目前，一些省份已公布了今年的改造目标，比如河北省今年将改造老旧小区2779个；安徽省计划改造老旧小区523个，投资估算约25亿元。

其次，拉动内需，刺激增长。

老旧小区的改造项目投资周期很短，一般半年之内就能完成，边际效应明显，资金周转很快，能迅速转化为消费能力。

比如说，小区建了停车位，就可能刺激居民汽车消费；小区周边多几个便利店或者便民市场，也能刺激居民平时多花钱改善生活；而且看到整个小区室外工程都在改建，也可能会刺激居民对室内进行重新装修。

不得不说，这项政策一箭双雕。

那么规模如此巨大的旧改工程，钱的问题又如何解决呢？

我们回顾会议内容的第三条，对于资金的来源已经作出明确的规定。

要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

可以看出，除了居民自掏腰包的部分，财政也会进行一定程度的补贴。

就比如，河北某地进行节能改造项目，包括外墙保温层，更换铝合金门窗等，每户居民只花了4000块钱，剩下的部分都由财政资金补贴。

当然，这只是资金一小部分来源。

进行这么大的工程，将来肯定是要动用金融工具的。就像当年为了棚改，央行特别设立了P S L贷款，而动用4万亿投资的旧改工程，央行也一定会设立一个专门的金融工具，但是会产生多大的效果，还需要时间的验证。

最后我们来回答大家最关心的一个问题，旧改工程会对当地的房地产市场产生影响嘛。

一定会！但是这种影响，不会像大家想象的那样引起房地产市场的躁动，相反，在一定程度上会抑制居民的改善性需求。

自1998年正式房改以来，距今已经有30多年时间，楼龄老化严重。随着人们收入快速增长，居民对住房的改善性需求，已经成为居民住房需求的主要部分。

老旧小区居民除了对住房面积有更新的需求外，其余硬性和软性的需求基本上都可以通过改造来实现。其实，旧改工程本身就包含了居民对居住生活条件的改善。

目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广。对如此庞大住房体量的盘活再生，能更好地遏制房地产粗放开发以及平衡市场供给。

此次旧改接棒棚改，可以看出两者都是在经济下行压力增大的情况下，结合人民生活实际需求，找到的稳经济政策精准切入点，但是，这两者最大的不同，就在于棚改更加侧重于去库存而拉动房地产增长，而此次旧改则更加侧重于拉基建而促需求。

所以最后我们可以做出一个结论，城镇老旧小区的旧改工程，可以一定程度上缓解居民住房的改善性需求。而且结合最近一段时间上层的种种表态来看，房地产已经成为一个极其敏感的词汇。

曾经的棚改，引发了全国范围的房价上涨，不少炒房客因此一夜暴富。如今旧改接棒，今时不同往日，那些想再次炒房的念头，可以就此打住。