天津住宅供应逐月增长,成交“企稳”态势显现 ｜ 市场半年报

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天津政策

图：2019年上半年度天津政策概览

▌“海河英才”政策出台周年，人才引进数量创新高

数据解读

1. 数量高：人才引进16.25万名，相当于过去2到3年引进人才的数量，创历史新高

2. 结构优：在天津新引进的16.25万人当中，学历型人才占59.1%，资格型人才占17.2%，技能型人才占22.1%，急需型和创业型人才占1.6%。

3. 产业匹配度提高：新引进的人才 都与天津市重点产业发展紧密相关，其中人工智能、生物医药等战略性新兴产业领域引进的人才占比约19%。

服务支持

1. 父母：关注人才父母健康，父母享受医疗保障转诊关系接续等优先医疗待遇；

2. 配偶：关注随迁配偶就业，分别由市、区组织部门或人才所在单位，按其本人身份，本着对口原则协调安排工作，未能及时就业的，连续3年给予每月不低于本市社会平均工资标准的生活补贴；

3. 子女：关注子女入园入学，由教育部门按照人才需求和就近方便原则，予以协调安排。

楼市影响

政策具有滞后性，政策逐步释放需要一定时间。所以，“海河英才计划”带来的购房需求并未给天津楼市带来显著冲击，但其影响却是长期深刻的：低价小户型备受青睐；在区域选择上，“新天津人”并不钟情于传统市六区，反而更青睐“结合部”；“新天津人”逐利轨道交通；天津学区也成热点。

▌滨海新区“海河英才”放宽落户条件

1. 学历型人才——双证放宽至单证：全日制本科生，普通高校毕业有毕业证书即可；硕士、博士学位研究生，有学位证书即可。

2. 技能型人才——放宽工作年限要求：高职毕业具有高级工及以上证书，取消工作满1年限制，在津有工作有社保即可；中职毕业具有高级工及以上证书，在津工作缴纳社保满1年即可。中职院校包括中专、职高、技校。

3. 资格型人才——扩大资格型人才范围：公证员可按照资格型人才引进。

4. 落户年龄放宽：申请人累计在津缴纳社保超过5年，或连续在津缴纳社保超过3年，或本人与配偶名下在津有产权房，可放宽年龄2岁。

5. 社保要求放宽：除特殊规定外，对申请人社保年限不做要求，有社保即可。无就业单位的来津人才在北方人才存档，不再核查原户籍社保。

6. 就业证明放宽：无需申请人提供在津就业纸质证明，可实行承诺制。

▌公积金操作细则

今年初天津市住房公积金管理中心官网近日发布《关于在外地缴存住房公积金职工在本市购房申请个人住房公积金贷款有关政策的通知》，通知规定：在外地缴存住房公积金职工申请个人住房公积金贷款的，需到津工作一年以上，且所购房屋为家庭首套住房；

同时首付款不低于购房全部价款60%，贷款最高限额40万元；此通知自2019年6月1日起施行，2024年5月31日废止。

▌天津房贷利率再度上调

变化特点：调整时间短，距上一次利率调整仅有不到3个月的时间；本次调整以首套房贷利率为主，二套房贷利率维持不变；调整幅度都在原基础利率之上上调5%，上调幅度相比武汉20%、成都15%、合肥15%等城市，仍在较低水平；利率上浮可以看做是对前段时间“小阳春”市场的一次小幅“降温”，对控制资金涌入楼市，恢复市场理性认识起到一定警示作用。

住宅市场

▌供应逐月增长，成交“企稳”态势显现

供应面积：2019年上半年天津住宅累计批准面积672.79万平方米，同比上涨46% ，分月来看供应面积逐月增长；成交面积：2019年上半年天津住宅累计成交面积577.17万平方米，同比上涨17%，分月来看成交面积第一季度逐月增长，第二季度逐月回落，“企稳”态势显现。

注：2019年06月新批准上市面积不含保障房面积

▌成交价格：成交均价为16012元/㎡，再次站到16000元/㎡之上，逐步趋稳

成交价格：2019年上半年天津住宅成交价格为16012元/平方米，同环比小幅上涨，整体保持稳定。

图：天津上半年各区成交价格变化

▌出清周期：全市库存增加，出清周期延长，短期去化压力增大

库存面积：2019年上半年天津住宅可售面积为1885.73万平方米，受供应量增多影响，为同期最高；出清周期：2019年上半年天津住宅出清周期19.60个月，环比增加0.73个月，短期去化压力增大。

▌成交结构：价格及性价比主导去化，成交结构保持稳定

成交面积段：80-100平方米刚需面积段占比40%，100-140平方米改善面积段占比44%，基本与去年同期持平；成交总价段：150-200万成交总价段仍是成交主力。

户型：二室成交占比下降趋缓，下跌2.8%，三室成交占比超过60%，上升明显，提升了4%二室/三室比例由1:1.7 变为1:2.0 ，即市场上每成交1套二室同时有2套三室的成交

成交结构：户型&面积

在调控持续作用下，房子开始越建越小户型小意味着总价低，对居住功能性的追求使得三室户型的需要越来越大，在满足功能性需要的前提下，适当减少使用面积是可以接受的，从需求端倒推供给端，更加注重需求端的研究才是项目终究取得成功之道。

宅地市场

天津2019上半年卖地768.87亿，48家房企拿地99宗。天津上半年共挂牌112宗住宅类用地，其中99宗成功出让，合计出让土地面积1121.44万㎡，成交总价768.69亿元，成交楼面均价6856元/㎡；溢价率方面，今年上半年有52宗土地以底价成交，同时19宗地块达到了最高限价，溢价率为9.44%。

▌宅地供需：供需面积大涨，为近三年土地供需最多，完成供地计划的83%

推出面积：2019年上半年天津宅地推出面积1295.38万平方米，环比上涨24.91%，同比上涨54.91%；成交面积：2019年上半年天津宅地成交面积1121.44万平方米，环比上涨46.65%，同比上涨102.4%。

▌区域宅地供需：滨海新区为热点区域，环城四区为和远郊五区成交主力区域

从四大区域来看，成交主力区域为环城四区，成交占比为36%；其次为远效五区，成交占比为35%；滨海新区成交占比为25%；市内六区成交占比为4%。具体来看，成交土地规划建筑面积最多区域为滨海新区295.52万㎡，其次为津南区，为150.72万㎡。

图：土地成交区域分布图

▌成交楼面价：止跌回稳

2019上半年宅地成交楼面价为6856元/㎡，环比上涨11.09%，同比跌幅收窄15百分点，成交价格止跌回稳。

趋势展望

?市场现状

（1）经济

天津经济结构处于转型中，经济增速持续低位运行，房地产投资占比回升，政策面平稳，楼市限价，控制房价涨幅。

（2）市场

1、2月市场降温，3、4月出现“小阳春”，5、6月回归理性，整体来看上半年市场供应增加明显，需求释放有所过度，成交价格小幅波动，库存压力较大。

（3）产品

刚改产品为主，产品竞争激烈，品质成重要敏感因子，住宅全线物业价格小幅上涨，商务及商业表现相对乏。

（4）企业

开发企业加速资金回笼，加快推售节奏，企业采取多种营销手段、利用渠道进行销售，上半年，融创、金地、远洋、万科等企业销售业绩突出。

?未来展望

（1）政策展望

下半年天津经济下行压力持续，政策面平稳，稳房价、稳预期是主基调。

（2）住宅市场

上半年，天津房价较平稳，新房供应量呈现上升趋势，各大房企逐步推出新产品且品质房源是主力军，下半年或将迎来新房集中上市供应期，对于开发商来说，竞争压力大，对于购房者来说，有了更多的选择空间，从市场预期来看，逐渐进呈现“量收价稳”“以价换量”态势。

（3）宅地市场

上半年，天津宅地市场一片火热，共有99宗宅地成交，完成全年供地计划83%，下半年预计政府推地节奏继续放缓，同时房企融资难度增大，融资成本增高，拿地策略进一步调整，拿地趋于理性，可能会出现共同拿地，合作开发的情况。