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产权缩水17年,桥北巨无霸老盘超800组报名,能买吗?

时间:2019-10-01 12:05:09 来源:

今早(5月23日)9点,桥北老盘北外滩水城报名结束,就在9点35分,项目置业顾问在朋友圈也宣布报名通道结束,将摇号开盘。

据掌柜君了解,目前报名人数已超800组,本次北外滩水城加推十九街区16号楼,建筑面积约89、111、114㎡,毛坯均价18600元/㎡,共272套房源。

1.86万/㎡、主城谷底价、272套房,从价格和推货量来看,都是属于比较可观的。但也有购房者表示,土地已经缩水17年、小区体量太大,后期升值空间有限、转手难度较大,不值得买入。

那么,1.86万/㎡的北外滩水城到底值不值得买?今天,掌柜君就跟大家一起来探讨下。

一、时隔半年多,北外滩水城精装改毛坯,降价2000元/㎡上市

提到北外滩水城,可能很多买房人会以为是纯新盘,但熟悉楼市的人都知道,北外滩水城就是桥北老盘威尼斯水城,只不过是改了个名字,可以说是南京楼市的“骨灰级”楼盘,卖了十几年还没卖完。

项目上一次开盘是去年11月,当时领取9、13号楼272套房源销许,精装均价20600元/㎡,平推直到今年年后才卖完。

时隔半年多,项目于5月20日再领16号楼272套房源销许,建筑面积约89、111、114㎡,毛坯均价18600元/㎡,在精装改毛坯的背景下,等于项目间接降价2000元/㎡上市。

在南京楼市多家楼盘毛坯改精装,以便提高价格的背景下,为何北外滩水城却精装改毛坯,变相降价加推呢?掌柜君也从项目置业顾问了解到:北外滩水城还剩3栋楼,也算尾盘,加上之前精装房源有部分买房人觉得标准性价比不高,反而价格贵,希望毛坯交付,自己可以根据喜好来装修,所以选择了毛坯上市,定价在1.86万/㎡。

本次加推的是十九街区16号楼,毛坯均价1.86万/㎡,这已经是整个南京主城少有的“谷底价”。算下来,最低总价仅160万起,首付3成约51万起,这个首付和总价是真的对刚需很友好,也是少有的刚需上车机会。

16号楼位于项目东北角,具体楼栋分布图如下:

本次加推的建筑面积约89、111、114㎡,整体来看,户型设计均不方正,但部分户型做到三开间朝南,南北通透,但89㎡做两室,111和114㎡做3室,功能性不是很好。

加推户型图:

二、桥北老盘北外滩水城优缺点分别是什么?

在目前的南京楼市,有句话:一个楼盘的报名人数,在一定程度上取决于该楼盘一二手房价格倒挂多少。倒挂越多、报名人数越多;反之亦然。

但目前所谓的限价盘已经所剩无几,北外滩水城报名人数已超800组,并不能说明其价格倒挂很多。对于该楼盘,很多买房人都在考虑:均价1.86万/㎡可以说是性价比不错,但这个项目的优缺点分别有哪些?

1优点1、购房门槛低、还贷压力相对小,适合刚需人群上车

北外滩水城毛坯均价1.86万/㎡,总价169万起,首付51万起,这个在目前南京主城已经算是很便宜,龙潭新城都卖到1.75万/㎡,比较适合刚需人群上车,若按照利率上浮15%来算,每个月还款约6800元,这个对于年轻小夫妻来说,压力还是能接受。

2、加推套数多,中签率超30%,买到可能性较大

本次推出272套毛坯房源,这个开盘量说多不多,但说少也不少,且多以小户型为主,总体来看对刚需比较友好。目前报名人数超800组,中签率约30%以上,等于3个人买一套房,肯定会有人不买,相比下来,刚需能买到的可能性还是比较大的。

3、距离主城较近,已有地铁3号线、规划地铁11号线

目前来看,项目周边已有地铁3号线柳州东路站,虽然距离地铁站有一定距离,但有公交往来地铁站与小区,周边还有规划的地铁11号线,预计今年开工,以及规划中的和燕路过江通道,出行相对方便。

4、周边配套相对完善,生活氛围浓厚

北外滩水城周边各项配套相对齐全,如弘阳广场、大洋百货、沃尔玛、天悦城、南京医科大学第四附属医院,以及菜场、水果店、药店等各种生活配套。另外,社区内规划了琅小分校、二十九中分校等丰富的教育资源,可以说项目周边是目前整个江北新区配套最成熟的板块。

2缺点1、土地年限严重缩水,已经减少近17年

从网上房地产的北外滩水城预售许可证显示,项目拿地时间是2002年10月29日,也就是说至今已经过去近17年,按照预计今年年底交付,等于房子拿到手,只有53年的使用权,年限可谓大大缩水。

2、虽然有地铁3号线,但距离地铁站较远

虽然北外滩水城周边有地铁3号线柳州东路,但这次加推的十九街区距离地铁站约2.2公里,还是有一定距离,导航显示走路要近半小时。而且柳州东路地铁站每天早晚高峰,非常拥挤,出行会有一定不便。

3、整个威尼斯水城体量巨大,出手周期长,且居住人员杂乱

整个威尼斯水城小区体量巨大,目前已经开发到十九街区,后面还有部分地块还未开发,南京网上房地产显示已经入网达到35054套,也就造成小区居住人数非常多,且居住人员较为杂乱。

入网套数非常多,也就导致出售二手房套数较多,且存在价格竞争关系,后期出手周期较长,加上限售因素,短期获益性小。

4、二手房正在出售巨多,一二手房价格倒挂不明显

根据链家显示,目前威尼斯水城正在出售1136套房,出售房源巨多,对后期出手会有很大影响。另一方面,目前整个小区多个街区在售均价在2.1万-2.5万/㎡不等,但距离十九街区较近的仅2.1万/㎡左右,一二手房价格倒挂并不明显。

三、1.86万/㎡的北外滩水城到底值不值得入手?

看完项目的优缺点,掌柜君再跟大家来探讨下,1.86万/㎡的北外滩水城到底值不值得买?

首先,来分析下这个项目的购房群体是哪些?掌柜君觉得:北外滩水城的购房群体只有2种。一是南京的刚需群体、二是部分投资客,特别是资金并不充足的投资群体,可能前者居多。

1刚需群体

具体来看,刚需群体就不用过多解释,也就是在南京工作,目前没房,或者刚毕业的大学生想留在南京的,这些购房者普遍以年龄不大、首付不多、还贷能力不是很强,买房以自住为首要目的。

当然,对于他们来说,北外滩水城的低总价、低首付、还款压力相对小,是一个不错的上车机会。在现在南京主城普遍2.5万/㎡以上的背景下,这也是一个值得出手上车的楼盘,所以,这部分购房者应该是占比最多。

而就自住购房群体来看,主要吸引的是在桥北、高新等地及长江以南3号线沿线工作的刚需人群,或者是周边有换房需求的改善人群。因为受地缘因素影响,这些群体对区域的认同会较高。

2投资群体

对于投资客来说,他们主要考虑的是房子后期变现的问题,也就最主要是房子未来的价格。投资群体来看,主要是桥北和江北部分区域、及江南部分资金有限的投资客,链家最新数据显示,北外滩水城目前二手房均价在2.1万-2.5万/㎡,但掌柜君觉得这个价格只能用来看看,不具有实际意义,主要还是看实际成交价。

可以很直接的看出,成交多数在2万-2.4万/㎡,值得注意的是,10街区之前的多数在2.3万/㎡左右,而街区较新的多数成交在1.9万-2.2万/㎡,当然具体还是要看街区、装修、楼层等因素。所以,对于投资客来说是需要谨慎的。

下面,简单来算一笔账,以89㎡户型为例,总价169万左右,首付约51万,每个月贷款6800元左右。而项目预计今年年底交付,算上办证时间,预计2020年3月左右办完证。加上限售3年,预计2023年3月才可以交易,也就是说买到手,要还4年的房贷。

以每个月6800元房贷来算,一年大概8.2万左右,四年房贷约32.6万左右。若4年后,小区均价2.5万/㎡来算,总价在222万左右,减去首付和房贷,预计可实得53万左右,再减去四年房贷实得20.4万左右,平均每年5.1万左右,算下来每个月大概4250元左右。

这个收益算下来,不是很多,还要面临很多二手房出售的竞争情况。

就1.86万/㎡的北外滩水城值不值得出手?掌柜君也采访了桥北中介门店负责人王经理,他表示:

首先,桥北作为南京主城开发较早的区域,如威尼斯水城、天润城等老盘,也就存在二手房体量太大,出售有难度,也就有很多人选择出租,吃租金等待房价上涨,也因为历史原因,整个区域居住人群比较杂。

但1.86万/㎡的新房,南京主城已经没有了,这个价格和地段,加上周边生活配套是可以考虑自住的,所以自住和刚需是可以考虑买的。投资的话要用购房资格和贷款资格,还有后期的限售,是需要认真考虑的。

但掌柜君觉得值得注意的是,虽然目前北外滩水城存在一定价格倒挂,但整个小区体量巨大,后期难免会有更多刚需换房、投资客变现的情况,未来上市的二手房更多,或将出现大量抛售,买房人能更多选择和可谈价的余地,也就造成买卖周期拉长,甚至有人降价抛售。

综合来看,北外滩水城的总价和首付都比较低,周边各项生活配套相对完善,比较适合刚需上车自住。但对于投资客来说,二手房出售太多,且会占用购房资格和贷款资格,投资回报率不高,需要慎重考虑。

内容来源|楼市飞说

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