楼市传来三大消息，下半年房价如何走，刚需该不该买房都有定论了

2019年《财富》世界500强榜单出炉，然后我的朋友圈就被地产人士刷屏了，很明显能感觉到恒大、碧桂园、万科、绿地、保利这几家上榜的公司营销在较劲，毕竟今天对于这些上榜的公司来说，毫无疑问是一次千载难逢的营销绝佳时机。字里行间能感觉到他们内心的喜悦和傲娇之情。

但网友们似乎并不买账，愤愤之辞不绝于耳，其中最典型的批判是——地产界霸榜《财富》500强榜的时代来临，一点都不值得骄傲，相反理应感到羞耻。因为大国真正的崛起，主导时代潮流的，必然不是地产开发商。看看其它国家，引领榜单的都是科技、互联网、实体制造企业，唯有中国是房地产商占据半壁江山，中国已经被贴上“地产强国”的标签了。一家家不比房子质量，只想着拼规模，看谁挣的钱多，拿的地多，还厚颜无耻觉得自己很了不起，不知道他们是哪里来的自信。

也有人直言快语指出，这些地产公司上榜，都是规模巨无霸房企，他们的存在或多或少都对推高房价有直接意义，证明房价太高，地产商赚的太多，对平民不是好事。这个也正是我一直以来所强调的，房地产公司的存在终究是逐利的，最后压榨的对象只能是无数购房者。这两年房地产行业发展迅猛，房价突飞猛进，和炒房客的炒作，地产商的违规操作，各种乱象，脱离不了关系。

文章开头说这些，并非跑题，我真正想表达的意思和网友的意见一致：房地产一家独大真的不是吹嘘之词，这是现实存在的——《财富》500强中的地产企业上榜均来自中国。

正如网友所言，主导时代潮流的必然不是地产开发商，我由衷地觉得这样的时代该结束了，世人应该清醒了——靠房地产发展经济是一时之爽，唯有实体、科技才是永垂不朽的发展之策。正如人民日报所言，国家发展靠实体经济，国家崛起更要靠实体经济。我们要清醒地看到，进入五百强的企业大部分都是地产，银行，零售，矿产。高科技企业还是很少，而高科技的发展才是最容易被卡脖子，最致命的！

言归正传，对于下半年的走势到底如何呢？我还是坚持去年底时就已经下过的结论，房住不炒的楼市调控短时间内不会取消，松绑的可能都微乎其微，因为现在内外环境都要求我们的房地产市场必须要稳，稳最好的办法就是严控，锁住不让进来，亦锁住不让出去，这点相信很多人都已经彻底看明白了。那么表现到房价上会是什么结果呢？除中心城市、大都市圈、热点城市群能撑得住之外，其它一些欠发达、人口外流不可逆的名不见经传的城市都会走上下坡路。

最近楼市传来的三大信号，可以佐证以上说法：

首先，第一次，全国20城房价迎来实质性下跌

7月15日，国家统计局发布的6月份70个大中城市房价数据显示，二手房方面，房价环比下跌的城市多达20个，上海、武汉、长沙、福州、深圳、贵阳等热点城市均在列，与5月的11个相比有明显增多，创下2019年以来的最高值。从高频数据也能看出，6月份中下旬开始，受部分城市市场调控加码影响，百城二手住宅挂牌均价出现连续小幅下跌。

看到这个数据之后，你还会对朋友圈里“永远喊涨”的中介小哥的话深信不疑吗？

我不止一次说过，当下除了限价盘比较好卖（被抢）外，一些定位不清，不被重视的区域新盘去化很难。很多新盘从去年初开盘到现在，去化都不足三成，而且这不是某一个城市的现象，而是几乎所有二三线城市的常态。这个时候我们就看到很多盘开始打折促销降价卖了，有的直接优惠，有的买大户型送车位，有的为了留住客户买房送物业抵用券。

这些现象的背后有哪些深意，一句话，房子不好卖了，现在的购房者都很精明，懂得看大的趋势，不是某些专家能忽悠住的了，当国家几次三番喊出“房子不能投资”、“摆脱经济对房地产的依赖”的时候，很多人已经彻底醒悟了，有钱也不能再瞎买房了，今时不同往日，过去闭着眼睛买房都赚，现在踏错一步都会命殒黄泉。限价房为什么抢得人多，反观一些没特色的新盘、二手房都无人问津，答案非常简单，限价房买到即赚到，而其它一些毫无亮点的盘，连刚需都不愿意去买，投资炒房客又怎会傻傻接盘呢？

其次，开封“取消限售”两日游，透露清晰信号：调控关键时刻，任何放松都不允许，中央对调控楼市大局把关，态度之坚定人尽皆知

当一些“不希望调控继续”的人变着法炮制“调控即将松绑”的时候，我就说过，这是自欺欺人，谁相信谁倒霉，因为国家从各个层面释放的信号都非常明确：调控是长久之计，短时间内不会有所松懈，在长效机制未出台之前，限购、限售、限贷等手段都不会轻易退出。郑州、合肥、武汉都有类似谣言，后来都不攻自破。

但谁知道，在这节骨眼上开封却逆势而为，公然做出“取消3年限售”的决定，即使这个限售没有多大意义，但是在这个关键时期做出这样的决定肯定是不可取的。后来的事实大家也都看到了，没等到周一工作日，开封有关部门在周六就宣布“撤销”了 这个决定。透露出哪些重要信号——1、中央对楼市调控仍然是把握全局，“一城一策”是责任的下沉，但不是权力的下放。房住不炒稳定楼市大局是当务之急，地方企图通过放松调控来应对财政状况是不可取的，开封是第一个这么做的，也会是今年的最后一个这么做的城市；2、可以明显看出来，三四线城市的压力很大，尤其是调控重压之下的城市，因为人口外流之势无法阻挡，在棚改作用力逐渐卸去之后，房价已经是摇摇欲坠，地方很希望通过放松调控来改变局势，但这个算盘打错了。房地产暂时难当大任。

下半年在调控始终保持不变的情况下，很多城市的颓势就会逐渐显现出来，让市场自我调节的结果就是，购房者都持谨慎态度，大家都选择持币观望，房子就会更难卖，特别是那些地段不好的项目，开发商选择打折促销抢跑的会越来越多。

再者，金融监管在持续收紧，下半年市场上的钱越来越少，或倒逼开发商降价卖房

这一点是最重要的，也是很多购房小白最容易忽略的，因为很多人都不太懂这其中的逻辑。

房地产是资金密集型行业，地产企业的发展壮大离不开资金的腾挪和充足现金流。16年行业发展顶峰时，地产商都赚得盆满钵盈，所以才会有钱大举拿地，那一年地王频出。17年之后，房企融资监管收紧，地王不再，中小开发商陷入被并购、破产狂潮，根本原因是资金来源被切掉了，被断奶之后，结局悲惨。

当下，17年的情景再次上演，金融监管再次收紧——信托、国管、海外发债等融资渠道均被堵死，房企又被“断奶”了！至于原因相信大家也都清楚了，上半年融资偏松，受一二线城市购房者入市步伐加快影响，房企拿地积极性明显提升，市场出现了“小阳春”景象，很明显这并不是国家“稳大局”希望看到的结果，于是对房企的融资限制再次收紧，且加大对违规资金流入房地产市场的审查力度。

这对于后市有何影响？融资成本高，这意味着开发商手里的钱越来越烫手，一方面需要大量出货回款，另一方面在买地时可能更加谨慎。再说得直白点就是，只要金融政策收紧，房地产肯定会萧条，只要信贷收紧，房价肯定下跌。

所以，目前的状态，对刚需来说不失为一个最佳购房窗口期。开发商口袋里没钱，融资借贷利息又高，部分开发商资金吃紧甚至面临崩塌，加快销售回款的意愿强烈，对于购房者来说就是利好一件——议价和选择的空间更多了。

荣盛发展首席经济学家尹中立对下半年房价走势的预判是，稳中趋降。他透露称，截止到2018年底，有不少房地产开发企业的在建工程面积是销售面积的3倍以上，最高的有7倍之多。当销售放缓，这些公司的债务偿还压力将巨大。而摆在他们面前的只有降价卖房这最后一条出路。

对尹中立的预测我个人认为还是比较精准靠谱的。融资被限，有些房企因资金紧张而被迫卖资产的情况肯定会出现，尤其是三四线城市的房企，境遇可能会更糟糕——棚改货币化政策逐步退出，影响最大的就是三四线城市，今年下半年到明年上半年，绝大部分三四线城市的商品房购买能力显著下降。

今年4月，财政部公布2019年全国棚户区改造规划285万套，相较2018年规划套数580万“腰斩”。大规模的棚改开始“退潮”，意味着什么，不言自明——靠棚改拉动发展起来的三四线城市，正在走向消亡，何时覆灭现在虽然不清楚，但可以确定的是，人口外流严重，缺乏产业支撑的三四线城市，一定会步鹤岗、乳山、玉门等，房子不值一文的后尘。

而情况完全不同的一线强二线城市，人多房少局面难逆转，房价虽然能做到短时间不大涨，但是未来终究还是要涨上去的，有钱有能力的刚需，还是应该早点做打算。