万村计划失败，开发商突破旧改的关键是什么？

最近房地产行业里的一大热点是，当年曾经搞出大动静的万村计划，终于以高管的辞职与快速收房按下暂停键，宣告试错失败。

万科为此付出了相当大的时间与财报成本，但这对一家头部房企不算什么。至少，万科的某些狂热者明白了，除了卖房子，住宅开发，在其他领域，哪怕是长租公寓领域，都还没有找到或者永远不可能找到与其体量相匹配的细分市场，可以在一家上市公司的年报里显显眼。

与此同时，一场看似突如其来的政策大礼包——旧改，正在各种城市与房地产圈层里持续发酵，盖因其满足了“既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效”。

旧改的顶层设计即出，快一个月了。各种版本的炒作、解读、设计、畅想非常多。关于旧改的意义无需多说，重大民生任何时候推出来都是大好事，况且是在特定时刻，秉承着特定的历史使命。现在，是各省市地方政府细则出台前的政策空档期，结合万村计划的失败，环环就此谈几点观点和体会。

第一，旧改与棚改、微改之间的关联和区别。

棚改之于三四线城市房地产的发展功过是非早已盖棺定论。说好的不少，说不好的背后也有着庞大群体。

相对而言，在一二线城市里曾经如火如荼的老城区微改造则赞誉度颇高。通过适当的投入小修小补，穿衣带帽，修旧如旧和城市人文活化，涌现出不少经典的案例。这些城市微改造项目，有不少成为了城市网红打卡地和吸引外来游客的旅游休闲度假目的地，经济效益和社会效益都得到了较好的兼顾。

但也引发了许多专业人士的思考，有专家提出：微改造最大的问题就是出在一个微字上。改造过程中，这也不能动，那也不能动，参与在规划上企业处处受限，根本原因在于，土地这条红线，使得许多小打小闹解决不了根本问题。过时的不适应城市发展的政策规划如果不能突破，将永远止于微，改于皮毛。

那么，旧改会不会是权宜之计？是否需要通过先进的城市发展理念让旧城区从内到外都来一次升级换代？城市区域功能发展须进行优化，土地政策需要进行相应的调整，这可能是检验此次旧改能否有创新突破的关键。

第二，开发商是袖手旁观还是主动参与？

有人说，每一次的万亿刺激，都毫无悬念地进入房地产。这不是说房地产有多强，而是一种市场的选择。房地产关联的上下游产业甚多，产业链条颇长，房地产的发展带动相关产业的发展，这是客观事实，无需回避。这一次旧改的4万亿究竟会花落何处？不少网文已经在深入剖析了，极有可能又是一次毫无悬念。

不过这一次，开发商需要想清楚自己的角色和切入口。常务会议的四条要求明确此次旧改的任务是重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。当然，也不忘记顺便加一句促进住户户内改造并带动消费。

显然，这并非之前大家所耳熟能详司空见惯的大拆大建，不是万丈高楼平地起，是围绕既有社区房屋所进行的优化与美好。开发商能够做什么，又不屑于做什么，是得好好想想。

旧改对于房企并非新鲜事儿。许多房地产企业早年起家的本领也是在旧改，比如富力。不过那时的旧改更多的是一种政商资源的交换与勾兑，不是任谁谁都可以玩的转的。而当下的旧改，则是一种阳光下的市场化行为，虽然会有补助资金，但市场的主体的仍然是社会力量参与。今年是试点探索期，但架不住群众愿望强烈，所以有可能市场的表现会超出政府的设想，希望开发商在当下迷茫的探索中能早早布局，赚到钱，赚长钱。

第三，旧改的最大亮点在于引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。

一座城市的旧城区，往往是城市里老龄化程度最高，老年群体绝对数量偏高的地区。这一群体，在社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等领域是绝对的刚需族。以前出于理念上的误区，往往将这一群体理解为包袱，认为他们消费欲望不强，省吃俭用不愿花钱。其实老年群体同样是一个动态的过程，主力已经从之前的3040后快速过渡到5060后。他们文化程度更高，财富积累更多，对退休生活方式的要求更高。一句话，这一群体含金量颇高。

社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁这些领域与传统住宅开发相比，投资回报率与回报周期都相对较低，但市场机会相当大，几乎涵盖了老年、中年和青少年三类群体，细分市场中会有更多更大的机会。某些房企早些年已经进入健康医疗、养生养老等领域，虽然尚未有多少企业找到成熟的商业模式，但成功也许只是时间问题。

最后，旧改对城市形象的提升与老城区价值的再挖掘的影响是直接的。

城市的边界越来模糊，城市的规模越来越庞大，城市与城市之间的连接越来越方便，地铁、城轨与高速等交通网络的形成，彻底改变了对城市不同区位板块的评估。以前住远郊别墅是富人的专利，现在，近郊远郊聚集着大量的城市新人口，但商业配套的先天性缺失使得他们在与城市中心区竞争中屡屡败下阵来。

我们看到的更多情况是，许多时尚精英人士在忍受一段时间的新城区生活不便之苦后，纷纷回流到老城区，选择与一座城市的深度融合。旧改让旧城区焕发出独有的魅力，相应的，旧改带动老城区物业的升值同样是显而易见的，二手物业因旧改而增值，稀有的一手物业因比邻旧改后的物业而持续彰显地段的竞争力。