“青楼”半年会 “四美”你选谁？（下）

上次总结了青岛楼市半年的情况，成交量明显下降，价格也出现了松动。尽管成绩不尽如人意，但是各区域几家欢喜几家愁，其中也不乏亮点。当然“红黄蓝”是三大支撑，还有后起之秀的胶州也表现抢眼。“青楼四美”争艳，购房者到底宠爱哪个？

上半年成交量相比去年同期下滑了近30%，但是价格仍然上涨了近十分之一。红岛一枝独秀，成交不跌反涨，增幅达80%，红得发紫名不虚传。黄岛和市南是其余两个未下滑区域，但是勉强维持荣枯线而已。即墨和胶州则下降了三分之一左右，平度的稳定表现则很有黑马的态势。绝大部分区域的成交量都明显减少，主城区降幅均在40%以上，本就成交很少的市南除外。城阳下滑了一半，莱西大降60%成为降温最严重区域。

相对成交量的大跌，价格方面则相对乐观，相比2018下半年略降，同期还有一定涨幅。持续调控的大环境是主因，当然限价政策也功不可没，起码符合默认的标准：房价涨幅与GDP增幅相当。市南意外的成为涨幅冠军，本来项目就少，绿城深蓝等高端项目签约直接拉高价格。今年最火的胶州，以同比25.8%名列前茅，而作为价格洼地的莱西和平度，以20.7%和18.2%分列二三位。北城区域普遍热度较高，城阳和高新也都上涨10%以上，而且同环比均为上涨趋势。去年涨幅较大的黄岛和即墨，都出现一定回落。

如今楼市降温，蛋糕已经小了，想吃饱吃好就只能靠抢，所以区域的供求比例和竞争压力决定着未来的市场形势。库存上期做过分析，规划新区仍然是大头，周期也进入12个月以上的风险区间。现在的库存就是去年拿的地，如今的促销就是填去年的坑，如此类推——今年上半年新增土地实际对下半年影响也很大。库存及区域情况，点击回顾上篇 

从上图可以看出，今年的土地大户从胶州变成了即墨，当然胶南仍是较高的水平。城阳和胶州的增量也不小，总之规划新区还是主力。胶南的藏马山和西客站周边已经是大鳄云集，动辄就是千亿级别大项目。即墨除了蓝谷陆续推出土地，西部老城区近期升温明显，众多房企入驻。城阳的白云山周边也是项目林立，成为新的改善投资热点。开发区和高新区土地降温，实际可开发土地日益减少。

 壹、自然条件 

良好的自然条件是发展的硬件基础，四个区域都有自己优美的山水资源。海景资源无疑是青岛最值钱的地方，黄岛和即墨无疑占有优势，毕竟“三湾三城”的灵山湾和鳌山湾是重要支点。红岛和胶州也临海，但毕竟是内海胶州湾，而且红岛海岸线养殖为主，胶州的海岸线并未合理开发。但是红岛和胶州有大沽河生态轴线，以及少海等湿地资源，算是一些弥补。山体资源方面北部城区就比较匮乏了，黄岛和即墨都有山脉，但黄岛的大小珠山更具优势。即墨温泉开发较早，算是独特优势的加分项。

 贰、区位交通

区位交通的因素是区域引入客户的首要因素，城市扩张和居住外溢也会首先考虑。从全市空间发展的规划看，从环湾发展到三湾三城，区位交通变化不小。区位上看无疑红岛最具优势，即墨次之，隧道拉近了黄岛，胶州则略偏远。但是交通枢纽的作用上，红岛会发挥更大作用，即墨位置稍显尴尬。高铁网络则已建成红岛站和黄岛西站，对外交通无疑占得先机。轨道交通则是11号线的即墨和13号线的黄岛领先一步，8号线的开通会让红岛和胶州跟上步伐。轨道未来几年会覆盖郊区县市，差距不会太大。目前机场是胶州的独特优势，但是最为相对低频的交通方式，对于商务的利好远大于居住。

叁、规划前景 

各新区的发展无疑都源于规划的扶持，其中西海岸新区和蓝色硅谷都是国家战略，红岛和胶州也都有国家级高新区和开发区，胶州还有“上合”的背书。不同的规划也给各区域不同的定位和发展方向，对于房地产市场特别是住宅的影响不尽相同。黄岛的发展比较综合，地域空间让“商住文旅”都有相关载体，未来发展更像市南。蓝谷则是以科技文化为主题的蓝色经济区，科教产业建筑密度低，非劳动力密集，后期发展类似崂山。红岛作为产业新区，生产性企业会有一定占比，青年刚需集中且交通发达，与李沧有些相似。胶州发展依托机场地铁，空港新城想发展成北上广底蕴不足。但是交通枢纽和区域辐射有所提升，起码不会发展成流亭的境遇。

肆、发展现状 

近年整体上新区的发展都进入良性轨道，但是由于经济基础和人口基数不同，还是存在一些差异。目前来看黄岛还是领跑地位，在全国也是领先的新区，成熟度也最高。黄岛和胶南合并，实际上有利于资源的整合和提升，新打造的灵山湾也已成规模。红岛起步较早，加上市级配套的逐步建成，目前也进入逐步成熟的阶段，但是集中于小片区。即墨和胶州作为强县，基础也比较雄厚，但是起步晚且新区远离主城，成型尚待时日。两个区域都有历史遗留的问题区域，即墨的温泉和胶州的少海，借此机遇得以重新激活。

伍、市场形势

四个新区的成交已经占到了全市的七成，市场成交热度高于全市水平。其中即墨和胶州有不限购的政策优势，红岛一房难求也已降温，黄岛则一直市场稳定。从目前的库存和土地情况看，胶州和胶南都将面临较大压力，目前低首付分期、去装修降价鞥促销已经展开。即墨短期供需错位，一面中小户型供应不足，一面高档洋房别墅滞销，但未来供应会较大。红岛则是相对均衡，供应上有户型变小的优化，同时需求已不再过热。

新区的库存本来就较大，再加上新项目的上市，竞争会日趋白热化。对于一些品牌品质无优势，销售资金有压力的房企和项目，降价促销将成为必然选择。目前的时间节点是量降向价跌的传导期，相对稳定的价格出现松动，新区作为投资集中的区域，面临降价风险风更大。

新区的规划固然令人心动，但美好的规划需要时间实现，成熟的配套需要人口入住。短期的大幅升值已不现实，即使有了盈利限售也不能及时出手。城市的发展，经济的提升，必然会让新区成为最大的受益者。但是房产投资收益未必对等，要注意应该本着理性的预期去做房产投资，特别是市场调整期，要把安全性放在收益性前面。