房地产投拓——测算中的综合税负比例如何评估

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经常会有人提出来综合税负的问题，想问综合税负占总销售额百分比的问题，也是一个很有意思的问题。这里就简单讨论下，欢迎来添加小秘书进入投资交流群探讨：

一、综合原理

正常的住宅开发经营涉及的税一般就是指三大税，土增税、增值税（及附加）、所得税。当然严谨点，还包括契税、印花税等。这其中土增税、增值税、所得税一般都同项目公司层面的利润相关，利润越高，税负越重，当然土地成本按照有票计算，如果是收购项目，无票溢价都要从项目公司的净利润后扣除。契税是固定的，和土地款有关，印花税基本上影响不大。

二、税负比例的估算方式

土增税、增值税及所得税的税负一般很难估计，因为和利润相关，特别是土增税，随着利润的提高，可能会有跳档的问题。

这里就以常规的招拍挂项目区评估，其实也就是宣传一种估算的方式。

1、估算的假设：假设项目的税后净利润率为8%的情况，税后净利润率的公式为：税后净利润率=税后净利润/不含税总销售额。

2、土增税估算：在净利率为8%的情况下，普通住宅的土增税的增值比例都能落进20%增值率以内，可以达到免征的条件。所以就按照预征进行，考虑到商铺这种的缴纳，一般就是按综合2-3%的比例来算（假设普通住宅的预征比例是2%），分母是不含税总销售额。

3、增值税估算：因为“营改增”，按照税负不增的原则，其实增值税和营业税的实际税负的影响差不多，之前营业税及附加的计算大致是5.5%-5.7%，分母是含税总销售额。现在的增值税其实也差不多，一般也是这个水平，但是也和进项税税票的收缴率有关。考虑到不含税销售额10%的影响，一般就是5%的不含税总销售额。

4、所得税估算：所得税比较简单，按照8%净利率来倒推，所得税部分占比应该是2.7%左右，分母是不含税总销售额。

5、契税估算：这种完全看土地价格了，一般按照土地价格与总货值1:2来计算，大概就是2%。

三、小结

在项目公司层面8%净利率的情况下，土增税、增值税、所得税的总税负水平大概是不含税总销售额的10%-15%。

当然如果是收购，那就控不住了，主要是在土增税这块层面。

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