正确理解中指控股(CIH)价值180亿美元的思考框架

一个月之前公开递交招股书的中指控股（CIH）有限公司（CIH，以下简称“中指控股（CIH）”），定于6月11日在纳斯纳克挂牌交易。

数据、SaaS工具、分析、商办、土地等关键词，让中指控股（CIH）不同于以往在美国挂牌的任何一家中国公司，极其大胆的DPO挂牌方式，更是引起资本市场的广泛关注。

对照招股书和中指控股（CIH）官网，我们发现：基于对国内现有机构类型和业务的分析，已经无法在一个正确的路径上形成对“中指控股（CIH）”的认知，这俨然已是一盘几乎覆盖了房地产全产业链所有参与主体的、数据+新技术+分析+互联网的大生意。中指控股（CIH）对自己的定位是：以大数据和创新技术赋能中国房地产市场（特别是商业地产市场）的数据SaaS工具、市场推广服务综合运营商。

在目前的时间节点下，通过梳理产品结构逻辑形成有效的价值判断，或许远大于对其他信息的纠缠。

中指控股（CIH）的核心机构中国房地产指数系统已有20年历史，CREIS数据库开国内房地产数据产品先河。就目前中国房地产市场状况和相关机构的发展水平来说，中指控股（CIH）通过时间铸就的竞争壁垒短期内难以逾越。

中指控股（CIH）的产品架构既清晰又复杂。公开资料显示，CIH为行业提供上述两个方向下的四类服务：以CREIS数据库为基础的数据服务，以SaaS工具为载体的分析服务，以数据调研和研究分析为基础的推广服务，面向商铺、写字楼、土地的挂牌和挂牌服务。

整个产品体系的优势在于，数据为根本，在数据基础上，各产品线之间既能相互独立，又能相互补充，彼此间是一种系统性的、能够不断自我优化升级的状态。比如，CREIS数据库对外为行业研究提供全方位数据支持，对内是土地SaaS工具产品和其他研究服务的基础，而大流量的网站平台、工具产品、云调研平台、研究服务又不断通过用户与系统的高频互动，对数据库的数据进行动态更新。当然，这些彼此交叉支持真正能够形成合力的前提是：各部分运行良好。为两个大市场数据赋能。

在这样的产品结构下，中指控股（CIH）在国内应该只面临单一产品线上的竞争。没有类似的生态和模式，就不足以称为竞品。

或许是由于市场进化程度的限制，2019年1月的一条新闻在当时并未引起国内关注。新闻报道了一宗2.8亿美元的交易，主角包括我们熟悉的穆迪和我们陌生的CoStar。2018年，美国商业地产数据公司Reis开始寻找买家。CoStar表现了浓厚的兴趣，提出以3.3亿美元收购该公司，但Reis董事会从反垄断的角度终止谈判。最终，Reis以2.8亿美元卖给金融分析巨头穆迪。这则新闻将“CoStar”带入中国市场参与主体的视野，也为我们提供了一个正确理解中指控股（CIH）的思考框架。

成立于1987年的CoStar是美国最大的商业地产数据服务商和研究公司。综合公开信息，该公司拥有商业地产数据库和垂直互联网平台，数据能力和网络平台结合，构筑起难以逾越的竞争壁垒和无法复制的商业模式。

在CoStar的框架下去看中指控股（CIH），这个与众不同的中概股公司及其大胆的IPO方式，反而显示一种正常的逻辑：代表了行业未来方向并构筑了坚实的竞争壁垒的企业，在资本市场应该具有天然的优势。

中指控股（CIH）的核心优势或许在于：有时间壁垒的流程化的数据建设机制，技术驱动且符合行业需求的产品方向，以及商用物业和土地两个庞大的市场。

近两年，中国商品房销售面积均保持在17亿平方米左右；2013-2018年中国房地产市场交易总面积年均增长5.6%，其中商业地产交易总面积年均增长7.5%。未来，基于城镇化进程、改善需求释放和城市更新带动，中国房地产市场仍具备市场空间，特别是商业地产。中指控股（CIH）还有另一条看起来空间十分广阔的产品线：土地数据及SaaS工具。土地和资金是房地产业的两条命脉。中国有2856个县级土地行政区划单位，仅招拍挂市场2018全年土地出让金已达到6.5万亿元。广阔的市场需要更多高质量的服务。

目前看来，中指控股（CIH）的数据库、云平台和SaaS工具，已经覆盖到主要的市场参与主体：开发商、金融机构、经纪人及经纪公司、物业公司、策划代理及行业服务企业、专业人士。在清晰又复杂的产品结构下，中指控股（CIH）一定对未来20倍的收入充满期待，以中国市场的发展程度和潜力，或许更高。

面对如此强大富有潜力的标杆，和如此复杂难以把握的现实，对于中指控股（CIH）来说，IPO只能算是漫长征途中的短暂一站。

来源：中指研究院