如何买对人生首套房？如何置换房？

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这是买房知识科普的第224篇文章

买房知识科普

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文/杜必文（买房知识科普）

今天带了个客户去投资房子，跟我提到她买了一个旅游房产，签协议每年的回报率很高，问我这笔投资行不行。

旅游房产我不止说过一次了，你只能把它当玩具玩一下，需要的时候就用一下，不需要的时候就扔一边。你真想拿它来投资收益，那是非常困难的事情，如果庆幸你的旅游地产的房子涨价了，还能出手，那就当做意外之喜吧。

买房的时候我们都会考虑三样东西。

①房价到底涨不涨？

②居住的舒适度怎么样？

③容不容易变现？在你想卖的时候能不能顺利卖掉？

旅游地产在①③点上边表现得很差。

我们买房就是在房价收益、居住舒适度、容易变现这三者之间去一个平衡。

对于不同阶段的人，这三者的重要性有不一样。刚需和换房也有区别。

在带刚需客买房的时候，我经常会遇到这样一个问题。我跟他说，这样的地方太偏僻了，买不得。一般得到的答案是这样的，没关系，这房子我暂时也住不上，手上有点钱先买个房先，身边的其他朋友都买房了，我买个偏远一点的也没问题。

我建议作为首次买房的人，一定得格外关注房价的收益，就是说，你买了这个房子之后，房价能不能涨？

因为第一次买房，这是你人生资产的的开始，最需要讲究房价的收益。舒不舒服对于你来讲，没那么重要。年轻人更应该看中成长性。

说个我亲历的案例，在东莞莞城有个楼盘，莞城核心位置，带东莞很好的小学的学位的，当时单价13500，小区一般，然后是毛坯交楼，视觉效果很一般。另外一个楼盘在东莞的望牛墩镇，相对落后的镇区，但是到城区开车也要20多分钟。小区是中式园林，户型设计很好，装修交付标准也很高。单价12000-13000.

你猜，大部分人选择了哪里？

没错，大部分人选择了带装修的镇区的房子，而且每一个人看了那里都很喜欢，现在镇区的15000-16000，而莞城的那个房子当初没几个人看得上的已经20000了供不应求（我还记得当初有个投资客一次性买了5套）。

不能透过视觉来选择房子，特别是女同学，特别容易被花哨的装修和小区所打动。房子地段更重要。地段更重要。地段更重要。

所以对于刚需来说，决策的顺序应该是①房价收益②容易变现③最后才是舒适度

对于置换房的人来说，决策的顺序是①容易变现②舒适度③房价的收益

因为对于换房的你来说，这肯定不是你最后一次换房。但你很可能觉得这是你的终极住所了。但是未必，因为

①城市在发展

②个人在发展

城市的发展会推动你的资产在变多，你还会换房的。

那么怎么样的房子才是容易变现的房子呢？

①在户型面积上，户型要“小”，就是同等面积下有及来那个多的房间，譬如120㎡的四房随着房价的上身肯定比120㎡的三房好卖；

②对于换房来说，地段也很重要，一般我们是宁可买远的、有潜力的，也不买近的成熟的。但是对于换房的人来说，一定是这个地段的价值已经清晰可见的。不是一定得非常成熟，但是未来的价值、配套、城市资源、市政资源，什么时候开始，什么时候竣工，都得有非常明确的时间表，这就叫做价值清晰可见。

③形象，买楼的时候得看他的建筑、外观，要有品质，不要乱糟糟，物业公司得有能力维持居住成员的秩序。

所以我们要综合考虑对比，什么样的户型，什么样的地段，什么的楼盘形象，才能选出一个容易变现的楼盘。

换房和刚需还是有所区别的，有两个建议。

①换房不用考虑涨跌和行情，因为你卖出和买进都跟随了市场；

②换房要换出进阶感，换比过去好的；

案例：说个反面案例，就是把深圳、广州房子卖掉然后回老家买房子的，这是越换越低阶。或者是一套居住几年还不错的新房，卖掉，去换必旧的大房，面积虽然大了，但时进阶感没换出来。

你学会了吗 ？

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文/杜必文

校对/姚小六