民办入学摇号 学区房更抢手？

这两天家长群炸锅，中共中央、国务院发布了《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》，其中17条提到了民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。换而言之，录取与否全凭运气。

民办学校第二次受到冲击。

放20年前提民办学校很少人能接受，但是随着师资等资源发展，民办学校教育质量已经和公办学校相当，甚至一些好的民办学校超过公办学校，因此一些观念也在转变，读优质民办学校的小朋友也多了。世外、包玉刚等学校都是大热门。

民办学校以成绩升学为导向，所以生源也会严格筛选，能进的都是“牛蛙”。而且招生时间比公办学校早，那么家长可以打时间差，如果民办学校拼不进，还有公办学校托底。如此一来，好的生源全聚集到民办学校，民办的学生自然质量超过公办。

民办学校动了公办学校的“奶酪”，为了打破这种不平衡，去年上海实行“公民同招”，即民办学校入学报名和公办学校时间同步。如果选择民办学校，但没有录取，那么只能统筹到公办。举个例子，某小朋友户报名世外，但没录取，尽管户口对口公办的汇师，但是汇师是徐汇四大热门，如果报名人数超过招生人数，那么只能读菜小了。所以对于能读优质学校的很有可能会放弃拼一下的念头，除非小盆友真的是“牛蛙”，否则风险太高。

效果立竿见影：沪上知名的上外附小往年报录比例是11：1，“公民同招”后2018年的报录比例变为2：1。

民办小学报录比的变化

2016年：3:1

2017年：3:1

2018年：1.4:1

今年数据还未公布，预计应该和去年相当。

今年这个政策进一步压缩民办“择优录取”的可能。民办学校入学有各种测试，奥数、英语、乐器等等综合能力强的小朋友入学概率自然高。但是如果实行电脑抽签，意味着随机性太强，很有可能学渣也来碰运气，好学生倒有可能未“中签”。这样公民办之间的生源水平差距会缩小。虽然顶尖民办还是热点，但是会慢慢退烧。

其实长宁、徐汇部分区域对于小升初开始电脑抽签的入学施行多年。举例来说，读高安路一小的小朋友，周边有好初中，比如徐汇、南模，谁都想上，但是人数有限，所以电脑抽签，运气不好只能上市四中学或者五十四中了。

回到楼市，小学是打基础培养习惯的重要时期，我们说说的学区房主要聚焦在对口优质公办小学的房源。初中的学区房不在这次讨论范畴。这两年虽然在入学方式上有微调，但是本质还没变，即户口和入学资格捆绑。学区房的价格由房屋本身价格+入学资格组成，同区域的学区房和非学区房价格可以差20%甚至更多，显然这部分溢价就是入学资格的价格。

这些政策可以稳定甚至强化优质公办学区房的需求。第一梯队的公办学校本身教育质量就不差，为确保能进，一些家长会放弃报民办小学的机会，强化这类热点学校学区房的需求。比如对口高安路一小的天平小区，2017年成交25套，2018年也成交25套。徐家汇花园17年成交11套，18年成交12套。价格方面在高位略有回落，因为18年楼市处于回调中，房屋本身价值会受影响，但入学方式没调整因此这部分溢价并没有折损，因此价格回调可以接受。

图：对口高安路一小部分学区房价格走势

这次政策针对民办，但从趋势来看，今后二者之间的水平将趋于均衡。如果摇号逐渐向公办学校拓展那么才是对学区房价格的冲击。目前幼升小还是看户口所在地，是确定性的事，变成电脑摇号那就是不确定性，那么学区房也就失去其意义了。这也是购买学区房重要的风险所在。此外，还有入户时间讲究，一般都要提前3年，而这3年也有不确定因素，比如片区的划分，如果原先是学区房，买好后被划出片区那么价格也会受到影响。最近两年政策有微调，政策性风险变大，因此入市要谨慎。