二手房市场刚需主导 降价成交仍是主流

楼市传统的“红五月”即将迎来“五一”少见的4天小长假，鉴于市场上观望气氛有所消退，且买家入市积极性在近一两个月出现明显的回升，预计“五一”小长假会有不少意向近期出手的买家会四出看房。不过，由于“红五月”是一手房市场推货的旺季，一手房供应将陆续有所增加，二手楼市成交有可能会受到分流的一定影响。

值得注意的是，现时广州二手房市场降价成交仍是主流。据了解，现时仍有超九成的二手住宅成交个案，最终成交价低于业主最初放盘价，即业主在最终成交时降价出售物业。从降价幅度来看，约有七成个案业主降价幅度在10%以内，而降价幅度在10%—20%的个案也达两成。现时，二手房市场降价成交情况较去年四季度更为明显，去年四季度降价成交个案的占比仅八成左右。

交投逐渐升温外围区域表现抢眼

自3月以来，广州二手房市场交投逐渐升温。据广州住建局网站公布的通过中介促成的二手住宅网签数据分析，自今年第10周起，广州二手住宅单周网签成交量突破1000套大关，自此之后单周网签量基本一直保持在1000套以上的水平，尤其是4月中旬到下旬这段时间，单周网签量已连续两个星期保持在1200套以上，而清明假期当周的网签量虽然受假期因素影响而有所下降，但也维持在900套以上。

一般来说，外围区域目前放盘业主的心态普遍较中心区弱，因此，外围区域不仅楼价较中心区要低，而且在“让价”空间上也较中心区要大，促使3月外围区域交投活跃度比市中心要高。据广州住建局网站公布的通过中介促成的二手住宅网签数据分析，今年3月番禺仍占据全市成交第一的位置，共录得网签864套，第二位是增城，网签量超过820套，而花都则以809套成为全市网签量第三高的区。

新增买家增多

市场刚需占主导

从3月起潜在意向购房者增多，在一定程度上增加了市场上的买房需求，究其原因，主要在于2017年330新政年满2年，部分非广州户籍买家群体将陆续获得购房资格，其需求将逐步被释放，预计4月及之后广州二手房市场潜在承接买家数量仍将可能增加。

刚需热求的房源类型也成为近期广州二手楼市的成交主力。据广州住建局网站公布的通过中介促成的二手住宅网签数据分析，3月总价在300万元以内的房源成交占比多达78%，其中，总价在150万—300万元的房源最受青睐，成交占比达45%。从房源的面积分析，面积在60—90平方米的中小户型物业最受欢迎，成交占比达38%，其次是面积在90—120平方米的中大户型物业，成交占比也达29%。

银行房贷有所松动有利购房者入市

据融360发布的报告显示，广州、深圳等全国多个城市房贷利率都出现下调迹象，其中，3月广州首套房贷款平均利率为5.42%，2月份约为5.52%，环比下降1.81%；二套房贷款平均利率为5.71%，2月份为5.85%，环比下降2.39%。

对广州来说，目前二手住宅市场以按揭购房为主要付款方式，一次性付款购房的比例不高，因此，银行房贷有所松动在一定程度上有利于购房者出手购房。

从过往几年来看，“五一”假期是一手房市场推货的集中期，因此，购房者关注的重点往往都会放在一手房市场，即使是意向选购二手房的买家，也会趁假期多看看一手房作对比。只有在“五一”之前已相中心仪房源的购房者，可能会利用假期复看或者签约，因此，“五一”期间二手房市场的关注度往往低于一手房市场。不过，“五一”假期之后，可能会有部分购房者在比价之后回流二手房市场买房。

置业提醒

学位房旺季近尾声心水物业不妨再等

5月是一手房市场集中推货的旺季，而目前意向购房的购房者，很多都是一二手房市场一并看，只要价格和物业符合自己需求就会相中，除了购买学位房之外，很少会有很强的区域指定性。因此，有意在近期出手购房的买家，可以先看看心仪区域一手房的情况，再看看区域内二手房市场有什么放售的房源，多了解行情，多比比价，做到心中有数才有可能淘到符合自己、真正笋的房源。

现时，市中心有部分区域是一手房市场在售房源较为紧缺的，或者是主推改善型房源，刚需置业者难以在一手房市场找到符合自己预算的房源，在这种情况下，买家如果是一定要在这个区域购房的话，就只能在二手房市场找房了。最好能趁假期去看看自己的预算之下，能买到什么类型的二手房物业，尽量多看房源，才有可能选到最贴合自己需求的房源。

意向购买学位房的买家，可以先留意一下近几年招生路段的变化情况，并且趁假期多看看招生路段内的房源，先了解一下行情。今年学位房的需求旺季已经接近尾声，接下来一段时间市场对学位房的需求可能会有所减少，届时热门路段的学位房房源供求紧张度会有所下降，买家可能会有更大的选房空间，选到符合自己需求的心仪房源的机会也会大一些。但需要留意的是，每年的招生路段均可能会有变化。

在目前市场环境下，不少意向购房的买家往往都需要申请房贷购房，“五一”假期看房的同时，不妨可以先看看自己的情况，提前了解申请房贷需要提供一些什么资料，了解一下各家银行房贷方面的情况，提前查询一下自己的个人征信。