上升为法律!集体房地产纳入土地增值税范围!

各位拆哥粉丝：

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本周（7月16日），财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法》的征求意见稿向社会公开征求意见。

最重要的变化就是从暂行条例上升到了立法层面，并在征税的范围上做出了调整。

税收法定，是国家的既定方针，所有的“税收暂行条例”都要升格为“税法”。

最显著的变化——《土地增值税法》首次将集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物的出让或作价出资、入股，纳入征税范围。

原因很简单，国内农村土地流转制度正在进行改革，集体用地也可以入市，

｜既然要入市，就要同等待遇。

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拆哥对于房地产法律体系十分熟悉，一定要咬文爵字。土地增值税对国有房地和集体房地的表述是不同——

国有和集体的二次，用词是“转让”；

集体的一次，用词是“出让”！

对于卖地的村集体，也要上交税收，具体的玄机在于扣除项到底是什么。

土地增值税本质上在法律层面，明确了卖地收入的共享机制。

换言之，相当于村集体只能拿走“集体土地出让金”的一部分。拆哥认为这体现了“土地公有制”的根本原则，详细的就不在此文展开了。

合法购买的集体土地的房屋（比如之前的科技园独栋），转让房产时要交税！

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此外，征求意见稿对之前的四级累进税率（30%-60%）没有改变。

土地增值税本身就是高税率税种，起点就是30%，如果房产增值超过3倍，要上缴税率60%！

这和你有没有关系？分三类房产讨论：

｜第一，你持有的“商住房”，一直是在征收范围！

所以说，商业用房（包括商住小公寓），一直被土地增值税的紧箍笼罩，网签价在短期内一旦大幅超过原值，土地增值税很高。当然，一般持有时间越长，抵扣值也越大。

第二类，住宅。你且不用慌张。根据2008年的税务通知文件，个人转让住宅，对土增税的表述是“暂免”。

第三类，“小产权房”。比如宏福苑和太玉园。它们一直处于法律的灰色空间。土地增值税是特定行为税，转让“小产权房”本身不属于指定的行为，拆哥认为目前也不必恐慌补交土增税。

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同时，本次立法增加了对各省的授权，对于建造增值率低于20%的普通住宅，以及房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产，各省都可进行减征或免征土地增值税。

比如保障性住房，增值额不超过20%，就不征税。

这次以法律的形式给界定下来，也属于税收优惠的范围，它有利于保障性住房事业的发展。

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