重庆没有升级调控，有开发商已经熬不住了！

（图片来源于网络）

01.

重庆升级调控？

青年白居易，曾对着满山野草，幽怨的吟道：“野火烧不尽，春风吹又生”。

如果他有手机，面对时下满屏的消息，时而谣言，时而惑众，时而给你制造一点点小焦虑，白居易，一定都忍不住，还会吟下此句。

当然，也保不准他看多了，就信了，他就不会唱“后来”了...

上周日晚上，当绝大部分银行都还不知道啥情况的时候，有人在朋友圈说银行开始“利率上调”！呼吁大家快买房，第二天有人煞有介事的说“重庆调控升级啦！利率上调了！”

首套房，10%上调到15%

二套房，15%上调到20%

利率上调=楼市升级调控？

很多人很紧张的问我，是不是要赶紧买房？

我打听了好几个楼盘，打听了好几个银行，他们一头雾水，“没风声”。

所以，事实情况是重庆，大部分银行，没有上调利率，重庆，没有升级楼市调控！

至于会不会跟进？我来给你说说这个事的正确逻辑。

1）此前文章里讲过，房贷利率，关乎着楼市水位，从大的政策性指向上看，当房贷利率不断下降或打折，就意味着在鼓励大家融资借款，反之，则预示着银根收紧，也意味着成本上升，并不鼓励大家借钱。

前者，往往是在市场低谷期，放松信贷，鼓励买房消费

后者，往往处于市场狂热期，收紧信贷，遏制杠杆买房

2）大的信贷政策，视宏观情况，被指导和约束；但在“因城施策”原则下，各地情况都不同，因此会有政策差异。

3）银行自身，会根据自身的企业发展战略、经营侧重、信贷额度分配等情况，在大的制度原则下，各自制定信贷政策！请注意，每家银行的信贷政策，是有差异性的。

例如，某些银行，并不看重房贷业务，则会故意把利率上浮调高，审批从严，设置苛刻的贷款条件！

又例如，某些“大行”，额度充裕，他的房贷业务规模大，他的信贷政策就会相对宽松，而有些“小行”，信贷额度有限，他们就会追逐利润，尽量控制房贷规模。

对于上浮5%，或者10%，或者15%，动辄20-30年的信贷周期，对庞大的银行资金体系而言，绩效，并不明显，因此，你千万别以为银行客户经理多渴望做房贷。

你想多了！

理解了这个基本逻辑，你就会明白，去年楼市狂热期，重庆各大银行为了辅助楼市调控，首套房利率普遍上浮20%左右！

四季度，市场转淡，至今年一季度，首套房利率降到了上浮10%。

后面市场如果再有变化，同样会有调整。

就是这套逻辑，很简单。

不信谣，不传谣，了解事情的原理，挺重要。

对于利率这回事，纵观历史走向，目前的贷款利率，仍然处于历史的低位，上浮5%，下浮5%，其实并不重要，关键，还是买对房子啊。

比起房贷那点事，下面这个，可谓重磅。

02.

还是“资金”这回事。

据多家主流媒体报道，这几天，主管部门约谈了部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。

什么是房地产信托业务？

通俗来说，他们有钱，专门投资房地产公司或房地产项目。他们是开发商的金主！

根据统计，今年上半年，进入楼市的信投资金，增量占比接近40%！

意思是：信托这个行当，今年多出来的资金，40%给了房地产！

小阳春谁造成的？

地王谁之过？

我们不好妄加评论。

但显然，今年上半年，信托助力不少...

银保监会对这些公司，大概做了这些约束：

1. 房地产信托规模不超过2019.6.30规模；

2. 已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；

3. 符合432的通道类业务也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；

4. 地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停。

总之，满篇我只看到一个字：停！

对于部分房地产商而言，下半年，日子并不那么好过了。

一是融资困难。信托通道的金主，刷卡的手被摁住了。见微知著，信托虽然只是房地产融资的一种途径，但可以预判，“地王”们，会收敛。

二是高负债的房企，日子不好过了，尤其是中小房企，路子比较野的那种，会相当难受。

小步快跑、促销优惠、花式政策，快速回笼资金...

请注意，我说的是“部分”。楼市在分化，房开，也不可避免的加速分化。

或许，这就能解释今天的第3点。

    有人星夜赴考场 有人辞官归故里

03.

一件趣事。

先看图。

在上海，有一个著名的深坑酒店，在重庆，惊现一个面壁楼...

当然，虽然他地形独特，但是他位置很惊艳：某核心圈！天生自带流量。

抢购、热销，“我们没得房子在卖”这些词，都是他的代言词。

这一类区域，新房供应量非常少，近段时间开盘的几个项目，基本都属于“爆款”不愁卖的类型。

但是，就在昨天，他的信息刷屏了。

我向最熟的中介打听，他透露了信息给我，该项目，上次开盘价大致20000元/㎡上下，带装修！面积60多-110多㎡，这一次，相同的户型。

你可能猜不到，他开出了1.5%-3%的成交佣金给中介。

这个事，很蹊跷，几个业内朋友看不懂，我尝试着从个人角度解读一下，无外乎几个原因：

1）这栋面壁楼，条件差些，开发商信心严重不足

2）想要快速卖掉！非常想！

3）他对市场判断，偏空

4）我们就拿90㎡以上主推户型算，一层楼大约500㎡，整体货值约4亿，粗算，会发生600-1200万的费用，每个人，都会充满斗志

点到为止。还有，告诉大家，我换电话了。

市场有分化，房企有分化，大家对未来的预判，也出现了分化。

有些开发商熬不住了吗？

04.

或许，是因为重庆新盘太多？

结合铭腾数据发布的信息，我们看看7月份重庆还在卖的新楼盘。

PS：表中的价格，均参照该项目上一批次预售登记价格，仅供参考。

北碚：

江北：

渝北：

南岸：

九龙坡：

大渡口：

巴南：

渝中：

沙坪坝：