“老破小”也分三六九等？ 实探太平南路一路之隔房价差一倍!

关于学区房，主城“老破小”还是新城“新分校”，一直困扰无数家长的亘古难题。又是一年招生季，新的纠结再次上演。为了能给孩子更为优质的教育资源，即使住的小一点、破一点、老一点，又有何妨，即使再折腾，也不能让孩子输在起跑线上。

在这样的理念下，主城一线学区房的价格水涨船高，一线名小如拉力琅芳银的学区房都是大几万甚至十几万；二线名小如汇文、游府西街以及凤凰花园城小学的学区房也要五六七八万；再次一些如五老村、成贤街等学区房价格稍微低一些，其小户型的总价或许是刚需客们够得着的门槛。

今天，掌柜君实地探访了“游府西街小学+钟英中学”以及“五老村小学+三中（文昌校区）”的学区房。这些老小区虽然年代久远，但地理位置优越，距离3号线大行宫、2号线新街口地铁站都非常近，周边配套也很齐全，各小区具体行情和现状如下，希望在您购房时能够有所参考。

首先，上一幅区位地图，该图一目了然的记载了片区的各项配套、各小区与其学区的对应关系，以及笔者的踩盘线路：

从地铁3号线大行宫出发，转瞬就到了游府西街小学的施教范围内。

这个小学的历史非常悠久，向上能追溯到清宣统三年（1911年），教学质量很高，一度有着秦淮区NO.1的名号。而钟英中学在南京的口碑和排名也一向比较不错，硬件配备较好。

蔡家花园

该小区就在游府西街小学的正北面，在小区里就能看到游小的教学楼了。小区虽然老，是1990年左右的建筑，但实际观感还不错，物业费更是奇低，只要3毛/平米/月。

小区户型面积很广，上至163平米、下至28平米都有，其中40-65平米的两房居多，想必是早年间单位分房时留下来的。不过都是住宅性质，且因为楼层较低，楼间距挺大，采光挺好的。

这个小区的二手房价格不便宜，不少54平米左右小户型挂牌价甚至高达8万左右，成交均价也近70000元/平米。不过因为小区年代较为久远，绿化不多，只有中间的一些树木，无其他花草。

有福家苑

一路向南来到有福家苑，小区名已经透露出满满的年代感。进去之后，让人眼前一亮，小区里还有三层的小洋房，任时光荏苒仍难掩其过去的辉煌。

总体而言，这个小区的设备和房龄看起来稍微新一些，不过在绿化上，依旧比较普通，目所能及的地方都铺上了水泥路，用来停车所用。

很诧异的是，该小区在多个中介网站上并没有二手房交易的信息，笔者在小区内看到一个“机关一食堂”，想必与之有着一定的关系。

游府新村

小区名一看就是与游小有关联的，事实上也是如此，游府新村就在游小的正对面，出门就能看到新街口，南京最繁华的商圈就在眼面前。

小区干净整洁、井井有条，甚至还有一个比较开阔的活动中心，这在寸土寸金的新街口堪称是无比稀缺了，何况还是个老小区。

游府新村是1992年的建筑，物业费良心，只要两毛五，都是7层的住宅楼，得房率较高。二手房均价为77091元/平米，多以小户型为主，总价多在400-500万之间。

旁边还有个游府西街8号，也同样在施教范围内，容积率相对略高。不过，院子里挂满果的枇杷树令人印象深刻。

五老村小学在南京的教学质量一直也比较不错，在2018年的排行榜中甚至排到了第11名的好成绩。而第三高级中学也同样有了百年的校史，与钟英中学有着短暂的关联，但总体教学质量要稍逊一筹。

东白菜园小区

看惯了太平南路西侧的小区环境后，忽然来到东白菜园小区，一时间有些恍惚。这里的建筑是1992年的，按理跟上面的小区们是同一个时代的房子，但小区环境却非常糟糕。

或许是因为这里的生活气息太过浓厚，横七竖八的电线、各种小店遍布，就连上楼的楼梯也给人破败之感，这里的小区衰老得有些快。

不过要论上学的话，还是比较方便的。不夸张的说，步行3分钟，小学中学甚至是幼儿园，一站式搞定。但如果不是为了学区，想必会有不少人不愿意住在这里。

小区二手房价相对比较低，均价只有36699元/平米，一条太平南路相隔，房价真正是便宜了一半。配套虽有些许超别，但总体没有太大影响，不过就是步行10分钟、约800米的距离罢了，学区对价格的影响太大了。

都市名园

该小区算是大行宫区域相对较少的电梯房，项目距离地铁站、南图、科巷菜场都非常近，周边生活氛围非常浓厚。

房龄相对较新，是2005年建成的，共计176户人家，是个迷你社区，物业费也稍有提高，5毛/平米/月。不过两梯八户的设计稍显不方便。

南京网红——科巷就在家门口，各种美食应有尽有，可以不重复的吃一个月。

项目二手房均价为37879元/平米，比东白菜园小区贵不了多少。虽然小区房龄稍新，但得房率低了不少，而且如果单论学区的话，稍微远了一些。如果从长远角度来考虑的话，都市名园的拆迁概率比东白菜园小区低了不知道多少倍。

科巷新寓

科巷新寓就在新世纪广场隔壁，小区闹中取静，生活方便得不得了。小区是1998年的建筑，但从外观看起来保养得相对较好。

小编进小区时，还发现有建筑翻新的痕迹在。小区只有2栋楼，共计700户人家，楼层较高，有电梯、物业费4毛。

小区平均单价为36786元/平米，价格并不高，尤其是在大行宫地铁口这样的地理位置之下。再加上户型面积相对不高，可见，主城二手房也并非遥不可及的存在。

写在最后：

整个一圈走下来，小编对主城老小区最大的印象就是：停车太难了！绿化低、生活嘈杂、物业管理不规范等等，所有的问题都可以克服，毕竟是奔着生活配套和学区去的，但停车难的问题，可以说是很严重了。

走访的这六家小区，几乎各个小区楼下都停了一排小汽车，这还是工作日的上班时间。一旦到了节假日、下班时间，道路两侧将停满车辆，想必这也是新街口堵车的原因之一了。

不过，今天的房源都是学区房，且是主城不错的学区房，为了孩子的教育，只能忍一忍啦，毕竟鱼和熊掌不可得兼不是嘛？！

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