涨价、横盘、危险,十分钟看清楚楼市风险!

撰文=徐三刀

最近，西安楼市上行动力不足，有些拖泥带水，局部区域出现了滞涨，甚至于微跌迹象。

其实，在2018年底，西安楼市已经出现了“横盘现象”，624狙击房价，731高层定调，市场从外围向主城区降温，加上房企推盘速度加快，官方推进预售审批，2018年第四季度供应量碾压需求，市场走向均衡，因此，我们称之为“稳中向好”。

从目前来看，市场房价已经出现了均衡化，虽然很像地理经济学上的“从聚集走向平衡”，但主城区价格过于均衡，反而违背了价值规律，有产业的区域和没有产业的区域，价格也能一样吗？

但我们无法否认一点，市场一直在分化，从未停止。一些区域出现出现滞销，例如撤县设区、代管区域，部分出现微跌，但主城区量价仍然十分坚挺，一直上涨。主城区与郊区市场割裂，将会越来越明显。

其一，高陵、泾渭、临潼、空港新区出现滞涨现象，从目前观察来看，价格从2018年冲到7500元/㎡左右，就出现了销售量不足，拓客困难的现象。

其二，高新、曲二、沣东、奥体等开发区普遍摇号，从去年到现在，在售加推项目，价格基本没涨，反倒是新公示房源价格拉升极快，突破天花板。

那为什么，在2019年前两个季度，市场感觉又不明显了？关键就在于前两个季度，主城区供应量十分紧张，不仅是土地供给十分紧俏，连新房也是如此。

于是，在市场稀缺供给的烟雾弹之下，从郊区到主城区降温的事实，被市场的“一刀切”调节遮盖住了。

因为缺乏市场数据，只能用实证的办法来验证这一判断，举两个案例：

其一，高陵泾渭-恒大雅苑，2018年7月报价在8200元/㎡，2019年7月报价在7900-8500元/㎡，相差不过100元/㎡，基本没涨。

其二，临潼新区-金骊福郡，2018年7月报价在7600元/㎡，2019年7月报价在7800元/㎡左右，相差不过200元/㎡，基本没涨。

为什么这些区域会出现滞涨？表面在供给大增，深层在金融收紧。从表面上看来，西安在2018年第四季度住宅供给量大增，销售量持平，解筹率下降，新增购房者变少了！

深层分析，则是政策收紧，新增购买力下降。2018年10月15日，央行下调商业银行存款准备金率1个百分点，既收紧钱袋子，又喊话棚改，收紧棚改货币化安置规模，给三四线城市吹冷风。随即，2019年棚改任务直接腰斩，导致新增购买力不足。

但另外一面是，主城区土地供给量不足，在2018年第三季度，主城区土地供应计划完成率13%，全市范围内供地完成率不足20%，明显低于往年 60%以上的完成率，在政府债务压力的负担下，第四季度虽然加大供地力度，但清一色国企摘地。

换而言之，西安的土地市场变得有一点诡异，明明土地整体供应不足，新房供应也不足，高价地频频发生，但郊区市场滞涨还是存在，说明需求在回归主城区。

有人就比较着急了，郊区既然涨不动了，那作为刚需还买不买？理性一点，刚需不一定要买便宜的，但一定是要买合适的，首先是价格合适。

其实，对于西安楼市发展，我们比较担忧的，就是“自杀式谢罪”，给自己大包大揽，结果，一抓就死，一触即溃。

2011年西安限购难道不是如此吗？当时西安经济垫底，土地热度高过新房热度，结果突然之间限购，房企资金链断裂，到处都是开发商转让项目，还有胁迫维权。

其结果也是鲜血淋漓的，长达一年多的固定资产负增长，期间，还发生了资本外逃、企业迁出、人口净流出、行业就业岗位收缩，当然，房价也降了......

此前，我们曾经撰文一篇《2015年，西安楼市值得纪念吗？》，其中，就提供了一组数据，把这些情况分析了一遍：1、西安固定资产投资增长-12.7%；2、西安库存量30个月；3、大量出现零首付或者低首付买房。

如今，商品房销售面积与销售额增涨放缓，房企又遭遇融资收紧，市场情况并不算好，但如果说，因为全国市场下滑，导致西安市场压倒式崩塌，这就有些夸张了。

但这些黑西安的新媒体人，其实，也给西安楼市提了一个醒，在一帮不懂行的人眼里，西安正盘面已经带不动了，而局部区域出现了微跌迹象，但大家要有信心，风险与机遇同时存在！

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