如果取消预售制，那么房地产该怎么活？

以高周转之王碧桂园为例，要求所有三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”，即4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；一二线城市新获取项目均需按“678”要求执行，即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

2、美国商品房公证托管制度

一是，开发商一旦发生资金量断裂，工程烂尾，损害购房人权益；

20世纪50年代初，内地刚刚结束内战，大量人口涌入香港，香港住房严重不足，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，当时的主要矛盾是人民日益增长的住房需求和人民干瘪的钱包之间的矛盾。

此外，开发商拿地积极性下降，地方的财政收入减少，导致地方债务风险提升。实际情况中，南京和深圳都有部分项目要求现售，虽然南京实行现售制项目的土地溢价率下降，但并没有影响房价。

近日，又出现了取消预售制的声音。

内地的商品预售制度是从深圳开始的。作为改革开放的桥头堡，深圳特区总敢做第一个吃螃蟹的，在1983年就借鉴了香港的“卖楼花”制度，首先提出了商品房预售概念。不过由于当时房屋并未商品化，而且深圳是特区，总有新鲜的事物和制度在尝试，所以没有引起广泛效应。

同样地，1998年内地房改后，在预售制的助力下，我国商品房市场开启了二十年的牛市，可以说为改善人民居住、城镇化建设立下了汗马功劳。

而实际上，国内的预收款资金监管和预售条件在不断提高。

隔一段时间就会引发预售制的热议，但对预售制质疑的逻辑一直没变：

商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为，它相对于一般的现房买卖，被称之为期房买卖。

如果取消预售制，那么房地产该怎么活？

2018-09-25 17:08 来源:格隆汇 开发 /房地产 /监管

这一轮调控以来，除了传统的限贷、限购，还推陈出新祭出限价限售。那么现在如果认为开发商积累了足够的资金实力，预售制是时候退出历史舞台，走向消亡，又有什么意外呢？

新加坡还详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。签订房屋购买合同后，购房者总共支付的预付款比例应达到20%，完成地基后交10%，完成整体框架后交10%，砖墙、房顶、电线铺设、水管、门窗安装，车库、道路和排水系统等完工时分别交5%，确定无他人占用该房后交25%，最后确认所有项目建成时交15%。

一、

1、香港律师行监管模式

1992年，“南方讲话”一锤定音，各种政策利好下，海南房地产市场开始火热，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为淘金者的口头禅。海南房价一年内狂飙数倍，疯狂过后是一地鸡毛，给海南留下了600多栋烂尾楼，预售制难逃其咎。

原标题：如果取消预售制，那么房地产该怎么活？

在美国，建房必须取得工作许可，销售要有楼宇销售计划书，开发商到司法局申请批准销售计划书，方可预售该楼。

1994年，建设部颁布了《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》，其中第二条明确了预售制度定义：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。” 这标志着我国商品房预售制的全面实行，至今已25年。

以往房屋是先建后售，直至上世纪50年代的香港，霍英东发明了“楼花”。

在新加坡，开发商需要获得政府批准的建房计划和销售许可后才能开始售卖期房。客户支付的购房定金，以及所有建房贷款必须存入特定的银行房屋项目账户，该账户的所有提款必须与房屋建设相关。

2005年，商品房预售制首次受到广泛的质疑，源起于央行发布的《2004中国房地产金融报告》，直指预售制各种弊端，如房地产开发商将没开发的楼盘提前预售，加剧了消费者超前购房的行为，报告还建议“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，而经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”报告一出，引起了各界热论。2006年“两会”，33名全国人大代表联署签名提案，要求取消商品房预售制度。

二、

近日，广东省房地产协会向各副会长下发了一则通知，称住房城乡建设部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发函件，要求对商品房预售许可的存留问题进行讨论研究。而广东省住建厅拟订的相关材料提出：商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

而且，开发商在预售时与消费者签订的仅仅是临时契约，不是正式的合同，因此，美国 “预售” 的实质是基于现房的交易。