专家长文，十分钟读懂当前房地产市场方方面面

坚持房地产调控方向不动摇

自然资源部近日发布的今年第二季度主要城市地价监测报告显示，在调控总体从严的形势下，热点城市房地产市场调控效果显著，其余部分城市热度却明显上升，部分二三线城市出现了非理性、逆调控周期的升温。报告建议，要建立动态调节和阶段性政策退出机制，探索建立“去库存政策”的有序退出机制，探索吸引人才方式的调整机制，避免政策产生负外部性效应。

探索政策动态调整退出机制

经过近两年的发展变化，我国房地产市场可谓大势已定，虽然可能还会出现曲折，但“房子是用来住的，不是用来炒的”定位必须长期坚持。无论地方政府继续靠土地财政以长期维持经济增速，还是炒房客企图继续靠投资投机性购房一夜暴富，都是既不现实也不可能的。

第三是去库存取得实质性进展。前些年，一些地区特别是一些三四线城市过度依赖土地财政，形成了超过本地有实际支付能力需求的商品房库存，以致连续两年的中央经济工作会议都把“去库存”作为“三去一降一补”重点任务之一。两年来，一些三四线城市在调控的同时，兼顾去库存、棚改货币化等多重目标，使商品房库存明显减少。至今年7月末，全国商品住宅待售面积降至2.7亿平方米，同比下降21.4%，比最高点时的4.5亿平方米下降约40%。

加快建立房地产市场长效机制

作为在2016年9月30日打响本轮楼市调控第一枪的城市，北京市在近两年的调控中，采取了多项调控措施，并始终坚持“限房价控（竞）地价”的“双控”措施，使曾经炙手可热的土地市场保持总体稳定，也使调控期间新建商品房及二手房价格在多数时间内保持“环比不涨”、同比涨幅有限的状态；曾经“地王频现”的景象也一去不复返；新建商品房销售面积及销售额、土地成交面积及金额也都持续明显下降。

首先是销售增幅明显回落。2016年1月份至4月份，全国商品房销售额和销售面积同比增幅达到本轮调控前的最高点，分别为55.9%和36.5%。在此前一个月，两个增幅之差也达到我国楼市有史以来最大的21个百分点，表明成交均价在大幅度上升。本轮调控以来，楼市销售增幅呈现整体持续回落态势，市场抢购的高烧状态渐渐退却。今年1月份至4月份，全国商品房销售额和销售面积同比增幅分别回落至9.0%和1.3%的最低点，且前者是调控以来第一次回落至两位数以下。

一方面，要认真研究正在实行的各项调控措施，把符合“房住不炒”定位的措施梳理出来，纳入长效机制范围。比如，各地在调控中频繁使用的限售政策，延长二手房上市时限，旨在防范和遏制投资投机性购房，应该作为长效机制的一项重要内容。目前，一些城市仅仅是把这个时限从两年延至三年，仅多了一年的时间，对炒房者而言没有实质性影响。所以，可考虑把购买商品房后再上市的时间延长到五年及以上。又如，限贷也是各地普遍采用的调控措施，但不同地区对首套、二套及以上房贷采取的具体措施差异很大。考虑到在相当长的时间内，对大多数居民而言，购房都是一项巨额投资，所以未来的长效机制不可能不对房贷规则有所设计。从改善民生和遏制炒房的双重目标考量，对刚需、改善性需求、二套及以上购房需求，显然要长期采取不同的策略。再如，一些三四线城市采取的阶段性去库存措施，要在适当的时候取消或退出。

土地财政不可持续

近日召开的中共中央政治局会议明确提出，“坚决遏制房价上涨”。这不仅是对坚持房地产调控的再一次强调，也是对调控进程中一些观望、犹豫态度，以及某些局部、短期逆调控现象所做的一次更明确有力的表态。

当下，中国经济正处于一个特殊发展阶段。一方面，正面临“稳中有变”的外部环境，发展充满着外部的不确定性；另一方面，要从高速度增长迈向高质量发展。各地要从本地区地理位置、资源禀赋、功能定位、经济基础出发，寻找并确立新的经济增长点，加快结构调整步伐，实现新旧动能转换，以使地方经济彻底摆脱经验或可资借鉴。

原标题：专家长文，十分钟读懂当前房地产市场方方面面

2016年9月30日，京津两地启动楼市调控措施，拉开了这一轮全国房地产市场调控的大幕。与以往历次调控相似，在调控期间，市场上或多或少存在观望情绪，甚至不时也有调控或将放松的预判。与以往不同，自本轮调控以来，中央不断释放坚持调控方向不动摇的明确信号。

相关省份的实践已经证明，摆脱对土地财政的依赖恰逢其时。关键要抓住机遇，选准方向，知难而上，勇于实践。

国家统计局近日公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，7月份新房价格同比上涨的城市有65个，比上月多4个，环比上涨城市数量也有所增加。在中央明确要求坚决遏制房价上涨的形势下，一些城市的房价仍然面临上涨压力。如何进一步完善楼市调控政策，因城施策该如何进一步完善，怎样建立房地产市场平稳健康发展的长效机制？对此，经济日报特邀国家统计局统计科学研究所原所长潘璠作出解读——

专家长文，十分钟读懂当前房地产市场方方面面

2018-08-23 08:02 来源:经济日报 房地产 /去库存

今年第二季度以来，一些地区楼市逆调控方向而动，这在某种程度上与对土地财政的依赖有关。在缺乏新的经济增长点的情况下，放弃土地财政，意味着投资增速、税收增速乃至经济增速的下滑。然而，多年来经济发展的实践已经证明，土地财政难以持久，不可持续，切不可迷信。

关于各界普遍关注的房地产税，则需要深入调研，认真研究，广泛听取意见，审慎稳步推进，将其作为在调控基础上建立长效机制的一项内容。