两房企连发债券违约 中小开发商资金链“卡壳”？

　　光大证券(601788,股吧)固定收益首席分析师张旭等人的研究认为，上陵集团下属企业从事房地产开发业务，从规模上来看属于区域性小房企。虽发行人的资产负债率并不高，但作为小房企，融资相对困难，房地产项目对企业自身资金的占用较大，运营资金的腾挪空间小。

　　张旭认为，近期房地产企业的分化更加明显，资源主要集中在头部企业。相关数据显示，前50强房企拿地面积的集中度不断提高，从2014年的19.84%，上升到2017年的65.56%。这意味着，新供应的土地开发资源绝大部分由行业龙头企业获得，而剩下的34.44%的资源由市场中几万家房地产企业所争夺。

　　违约确实有些突然，根据此前上陵集团及其控股子公司宁夏上陵牧业股份有限公司发布的公告，9月26日，宁夏黄河农商行将上陵牧业的募集资金专项账户中的1.95亿元募集资金及上陵牧业基本户中的244.09万元划转，用于上陵集团的担保贷款还本付息。相关公告还显示，上陵牧业向上陵集团及其关联方提供的担保及诉讼保全共五笔，合计金额3.292亿元。该五笔担保及诉讼保全，均未通过上陵牧业董事会和股东大会审议，亦未公告披露。

　　这或非个例，某券商固定收益首席分析师以42家上市房企为样本的研究结果也显示，今年上半年上市房企的盈利能力整体下行，短期偿债能力也整体弱化。从盈利能力各指标来看，期间费用率上升的房企占比66.67%，毛利率上升的房企占比69.05%，总资产报酬率上升的房企占比仅8.33%；从短期偿债能力各指标来看，速动资产/(流动负债 -预收账款)上升的房企占比46.62%，销售商品及提供劳务收到的现金/(流动负债-预收账款)上升房企占比仅7.14%，现金类资产/短期债务上升房企占比49.23。

　　中报显示，上陵集团截至2018年6月末总资产规模81.23亿元，资产负债率46.92%。销售规模为21.58亿元，其中贸易业务、汽车销售业务、牧业收入、房地产销售+租赁收入占比分别为：64%、13%、10%、6%。

　　宁夏上陵实业集团在上交所发布公告称，“12宁上陵”应于10月16日兑付本息，共计为5.42亿元，截至公告发出日，未能按照约定时间划拨偿债资金，出现了实质性违约。当天，评级机构也将其主体信用等级由B级别下调为C，评级展望由稳定调整为负面，同时将本期债券信用等级由BB下调为CC。

　　值得一提的是，本只债券不属纯信用类，增信措施有抵押物担保。根据公告：“本期债券抵押物为宁夏固原新时代购物中心的房产及其范围内的土地使用权。”截至2017年12月30日，该抵押物的评估价值为10.37亿元。

　　两小房企资金链运转卡住了

　　华业资本的危机起源于今年9月的子公司应收账款逾期。根据该公司公告，其关联方重庆（楼盘）恒韵医药涉嫌伪造印章，虚构与医院的应收账款债权交易，并把虚假债权转让给该公司。华业资本现有应收账款存量规模101.89亿元，全部为从转让方恒韵医药受让取得，其中公司使用自有资金直接购买应收账款规模为 27.25 亿元；参与认购应收账款优先级和劣后级金融产品规模为 37.17 亿元；其他金融机构参与认购应收账款优先级金融产品规模为 37.46 亿元。

　　公开发行的材料显示，“12宁上陵”发行规模为5亿元，第三个计息年度末，票面利率由7.4%上调至8.4%，到期日为2018年10月16日。

　　一周前的10月9日，鹏元才将上陵集团的评级由AA+大幅下调至BB。