房地产行业事件点评：换个角度看预售：低成本扩表的途径
时间：2018-10-09 15:43:02 来源：网络整理
风险提示： 政策变动超预期、房地产市场整体超预期下行。
如果取消预售， 土地市场将较大幅度下行， 并向头部集中， 同时新房供给减少， 房价有上涨压力。
投资建议：
预售最大的作用是为房企提供了低成本快速扩张资产规模的途径，以此助力规模增长。 预售的本质是半独立于生产之外的负债扩张，本身更接近融资行为。 预售引致资产负债率上升幅度为 19%。
经营稳健性、融资可得性及融资成本有望迎来估值溢价。 我们看好稳健增长+融资成本较低的房企，推荐保利地产、万科 A、招商蛇口、金地集团、华侨城、首开股份、金融街。
由于现金流分布改变，投资回收期显著拉长， 项目 IRR 承压明显。 以我们假设的项目为例（项目周期 4 年，净利润率 15%）， IRR 由 43%下降为 8%。
我们认为即使推行现售，大概率是增量适用+因城（项目）施策，且推进速度会较慢，短期内不会造成房企现金流层面的压力。我们想讨论的是预售为什么重要，以及取消预售会有哪些影响。我们的结论是：
如果取消预售， 房企将面临收缩报表和增加利息支出两种选择。 如果维持资产规模不变， 则需要增加有息负债来填补预收账款的“空白”，增加的利息支出约为总资产的 2.9%， 如果收缩负债， 营业收入规模将大幅下降。
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