中国房地产是人类经济史上最复杂问题

经济学家谢国忠，早在 2005 年就预测中国房地产会崩盘。但从他预言以来中国房地产一直在上涨，直到 2013 年左右谢国忠退出江湖，基本不敢再预言。2015 年初，全国房价都在跌，谢国忠觉得历史性的机会来了，又勇敢地站出来说这一次房价一定会跌。结果后来全国房价暴涨，谢国忠这样一个非常有地位的经济学家，为什么对房地产的预测会这么的离谱？因为，他低估了中国房地产的复杂性。中国的房地产是人类经济历史上最复杂的经济问题，谁能把它解决了，那绝对可以获得诺贝尔经济学奖。

影响因素二：中国房地产绑架中国经济增长及地方财政

同时，中国又采取了严格的外汇管制。问题是，钱是不会永远睡觉的，钱一定要找到出处，那这些超发的货币流向哪里？

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大师弗里德曼说的深刻：价格是一种货币现象。2009 年到 2015 年之间，中国信贷平均每年增长 20% 左右，大大高于名义 GDP 增长率。

截止 2016 年末，中国 M2 和 GDP 分别为 22 万亿美元和 11.7 万亿美元，而美国的 M2 和 GDP 分别为 13 万亿美元和 18 万亿美元。

影响因素三：房贷支撑银行金融体系，房价下跌，银行将无法承受

刘胜军简介:

投资选择无非是楼市、股市和商品市场。而当钱都冲向商品市场，就会造成严重的通货膨胀，社会要乱的。一方面发这么多钱，一方面又担心社会稳定，最终发现能够圈住钱的池子就是房地产。

那究竟是什么在影响着中国房地产的上涨？

坚持讲真话的经济学家，中国金融改革研究院院长，2014 年参加总理经济座谈会，70 后经济学家代表人物之一，著有《下一个十年》，新浪微博“刘胜军改革”拥有 136 万粉丝。

换言之，中国的 GDP 只有美国的 2/3，但中国的货币量却相当于美国的 1.7 倍。

中国房地产多年屹立不倒，背后是货币超发、土地财政、金融体系等诸多因素所致，进而形成“房价不会跌”的社会预期。理解中国房地产市场最主要是理解它的深层逻辑，而不仅仅是单独看政府出台的政策。

中国房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系，这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃；同时，政府仍然有强大的能力去刺激楼市。如，2015 年全国房价普遍下跌，随即官方开始放松购房限制，“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施，房价就开始了新一轮猛涨。

国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，“城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？卖地有收入。”这是理解房价上涨的关键因素。

对于中国这场长达十几年的房地产大牛市， 泡沫论不绝于耳，但是预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务，同样，预测房价涨不涨也是一个需要深思的问题。诚如美国学者 Pieter Bottelier 所说：“任何对中国问题说出肯定的话的人，脑袋都有问题”。

（本文为人民网和龙湖地产联合主办的论坛现场演讲内容）

要想对房地产做出判断，政府说什么或者出什么政策，这些都不重要。重要的是要搞清楚中国房价过去十几年涨的逻辑是什么？这些逻辑未来会不会改变？这远比研究政府出什么新政重要的多。

影响因素一：钱一定要找到出口，能够圈住钱的池子就是房地产

2016 年中国工、农、中、建四大银行新增贷款 50% 流入房地产，居民财产当中 2/3 是房地产，房地产已经是中国金融体系当中最重要的一环。同时，现在很多企业融资、个人融资用什么？最大抵押品就是房地产。如果房价大跌，银行将无法承受。