周岳：土地流拍加剧 开发商拿地谨慎

　　2018年以来，一线城市流拍率波动最大，而溢价率最低；二线城市流拍率较高且稳步上升，但溢价率不高；三四线城市流拍率稳中有降，溢价率也持续处于高位。

　　今年1-8月，二线城市平均流拍率为5.12%，平均溢价率17.37 %，而三四线城市流拍率仅3.98%，平均溢价率更是比二线城市高出12个百分点。

　　周岳判断，本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，不论是调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛，还是融资环境趋紧，资金压力增大，都可以限制开发商盲目拿地。

　　东吴证券宏观固收首席分析师周岳认为，年内土地流拍状况的持续发展将带来三个方面的影响：限制房价上涨空间、使得房地产投资在未来缓慢下行、制约地方财力增长。

　　周岳解释，此轮流拍事件是房企重质量、稳利润的自主理性选择结果，这将导致市场需求的萎缩，从而限制房价的上涨空间。而土地流拍高企也是地方政府囿于财政支出和债务压力，急于卖地变现的结果，供应土地面积大幅增加的同时土地溢价率明显回落。另外，政府对于土地出让的依赖性已达到空前高度，加之部分地区公共预算收入的税收方面也过于依赖房地产，随着土地流拍加剧，将制约地方财力增长。

　　周岳对比各城市土地流拍率和溢价率后就指出，土地流拍率整体上涨，而溢价率整体下跌，一二线城市“地冷价跌”现象明显，三四线城市拿地热情不减。

　　中国指数研究院数据显示，2018年以来，全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中一线城市13宗，二线城市178宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米。

　　在此次土地流拍事件中，分城市类型看，三四线城市仍为高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升；从地域分布看，河南省流拍数量居首位，华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区，紧随其后的是四川、贵州等省。

　　“2018年6月及8月，三四线城市流拍建筑面积均过千万，分别为1070万平方米及1100万平方米。但从各月流拍情况看，三四线城市整体呈稳步下跌态势，而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。统计年内流拍土地规模排名前20的城市中，二线城市达8家，而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中，有三地为二线城市。总体上，经济欠发达或偏远地区市场热度不够，土地被流拍的概率更大。”周岳说。