恒隆地产董事长陈启宗：我们为什么购入杭州土地

一座物业要达至声名显赫，所需时间视乎我们比竞争对手的优势有多大。而且，一俟我们凭此力压群雄，其他对手便难以取代我们。即使日后具备这四大基因元素的发展商加入战团，我们亦早已占尽先机。

回顾上文提及的历史，我们汲取到哪些经验?未来将会如何?有甚么关键因素使我们能够在众多对手之中保持优势?结论似乎显而易见：答案正是2014年本人在年报所指的房地产基因，即地点、规模与发展条件、设计和施工四大元素，首三个元素绝对不可或缺。(此外，管理质素当然重要，然而，若审慎地假设其他对手的管理同样完善，这点便不算是相对竞争优势。)倘若市内现有对手的物业欠缺上述「基因」，那么具备上述四个元素的新购物商场进驻后，它们几乎是注定失败。

杭州不仅是一个出色的零售城市，其高级办公楼租赁市场亦非常强劲，尤其在市中心地区。现时杭州的租金较上海同级物业低约10%。我们地块的部分建筑高度限制近期放宽至150米，因此我们可成为邻近一带最高的建筑物，并将坐拥国内最著名的湖泊──西湖──的迷人景致。坦白说，这幅地块吸引的原因，办公楼与预期的世界级购物商场两者皆不可或缺。我们斥资人民币107亿元购入该地块，初步预计项目总成本约人民币160亿元。撇除地库，每平方米土地成本约人民币55,000元;若包括地库计算，则每平方米土地成本不超过人民币44,000元。我们将于明年2月正式接管该幅地块，而物业预计自2024年起分阶段落成。一俟物业出租，我们相信初期租金回报率可达4%至5%。

同样地，要妥善设计一个四星级或五星级的购物商场需要丰富的经验。据本人观察所得，现今只有少数内地发展商具备相关知识，多家像我们般经验丰富的香港发展商表现大多较为优胜。尽管如此，我们还在学习。因此本人曾公开表示，能在18个月内，将地块变成购物商场的人，肯定是行内新手。那些认为聘请著名或优秀建筑师就可一劳永逸的人亦然。他们根本不知道自己在做甚么，充其量只有财力和远大梦想。市场资金充裕，但空有营商野心而缺乏审慎、商业计谋和专业知识配合，最终只会招来失望。

观乎我们内地各物业的零售租金收入，除了沈阳的市府恒隆广场，所有均上升或维持稳定。在类比的基准上，各物业的租出率上升或维持不变，其中沈阳的市府恒隆广场的租出率由77%上升至87%。即使是大连的恒隆广场，其可租赁面积的租出率也达86%。这为我们注入强心针去推出第二期的租赁，其占总购物商场面积12%。

换言之，我们经已在传统购物区傲视同侪。我们是否感到高兴?是亦不是。我们乐见购物商场的成功，但亦开始担心，如缺乏合理竞争对手的话，或不利整个步行街发展。我们正与地区政府合作，希望可为步行街带来新气象。

我们的租金收入总额以港元计增长7%﹙内地为11%，香港为3%﹚。内地现时占整体租金收入的53%，香港则占47%。

及至2014年，内外所有问题得以解决。业务表现经已回升，此后我们渐入佳境，开始吸纳邻近购物商场的客流。事实上，我们的购物商场气势凌厉，使前述的其中两个同区竞争对手表现开始走下坡。当中一个昔日独占鳌头，是该步行街历史最悠久的购物商场，现已倒闭。另外，有两个购物商场继我们的皇城恒隆广场落成后，于毗邻开业，先开业的一座设计相对理想，但已结业多时。而另一座则如地下街商店般正在苟延残喘，只有对面街尾一座外型奇特的大型购物商场表现尚可接受。

现在容许本人谈谈过去六个月的公司业绩，其表现基本上与早前报告的预测大致相同。

对此，他谈到在未来两年左右，恒隆预期在内地至少再兴建72万平方米的物业面积，此后的两至三年将会兴建更多。在2024年，届时杭州项目第一期亦应开幕。

事实胜于雄辩：浙江省的人均国内生产总值近14,000美元，而人口约1,000万的杭州，其人均国内生产总值却迫近21,000美元。﹙四个月前人民币强势时，这些数字甚至更高。﹚当地拥有多间优良学府，其中包括全国顶尖大学之一──浙江大学。杭州亦是公认的中国最美丽的城巿之一。

我们购入的地块近45,000平方米，地积比率为4.33，可建面积逾194,000平方米;当中并不包括达50,000平方米的地库面积，故实际上我们合共拥有244,000平方米。(此数字不包括约200,000平方米的停车场空间。)零售购物商场面积将占至少104,000平方米，其余为中至高层办公楼。此外，杭州巿政府已经完成土地清理，因此地块少有复杂的情况需要处理。

毋庸置疑，公司业务仍然面对严峻挑战。但我们的未来应该是光明美好的。我们于2004年制定的策略正逐步实现。我们早前曾预期，随着2010年首座上海以外的购物商场开业，我们的业务便可在2010年代初获得丰硕成果，但因持续至去年年底的「完美风暴」﹙详见本人六个月前为主要股东恒隆集团撰述的致股东函﹚而延迟。现在，美好时代将会来临。

陈启宗

我们的目标当然不仅是为了兴建商业空间，同时亦要赚取财政利润。我们在上海以外的地区营运了约八年，尽管其中有六年经历熊市困境，但我们现在对辉煌的前景充满信心。让本人总结我们迄今的经验，先聚焦购物商场，然后转至办公楼，作为有力的理据。

香港本地的零售消费持续复苏，实际上亦已重拾升势。经济过往数年停滞不前，而今年的访港旅客总人数增长理想，尤其是内地旅客，以致全港零售额的百分比增长步伐较以往快。

至此，本人深信读者会同意本人的看法，即本公司的未来一片光明。新落成的物业空间定必带动收入上升，而上海以外的内地物业内部增长则最令本人振奋，其增长有助纯利增加。诚如阁下所阅，业务营运进度良好，而且未来将有更多。因固定租期的约束，其带来的效果只能初步感受到。不过情况会于未来一、两年后渐见清晰。过去数年的心血最终会换来更丰厚的利润，令人十分鼓舞。假以时日，我们的卓越表现定能在我们的股价中反映。

毋庸置疑，个人消费在内地愈见重要。去年12月，中国政府调低众多类别产品的进口税，若干奢侈品也包括在内。连同高端时装需求上升，使很多顶级品牌再度开设新店，一改其过往五至六年的政策。

香港，2018年7月30日

本人对未来六至十二个月的零售租金收入的最佳预测如下：上海的恒隆广场、济南的恒隆广场、无锡的恒隆广场和大连的恒隆广场应继续表现理想。相比之下，沈阳的皇城恒隆广场和天津的恒隆广场的进步幅度会较少。沈阳的市府恒隆广场仍在奋斗中，但如首半年般会有进一步改善。

在1990及2000年代，时任董事总经理的袁伟良先生与本人为本公司制定的业务策略，经反覆检讨，至今依然合适。陈南禄先生带领我们建立具业务策略执行能力的管理团队。现在卢韦柏先生的任务是完成建立的工作，并妥善经营。本人深信卢韦柏先生与管理团队定能于未来数年，以至数十年创下佳绩。本人对公司的前景充满冀盼。

陈南禄先生在2010年加盟，其时他并没有房地产业务的相关经验，但很快已掌握要诀。其实房地产并非一门技术复杂的行业，但需要具备足够经验和合适的个人特质方能得心应手。陈南禄先生成功做到了，本人深信卢韦柏先生亦然。