【干货】房地产行业财务分析

2.1 账面价值

表：主要上市房企存货周转率

1.1.2 开发成本

去化周期3：土地储备/（2017销售面积*（1+2018年1-5月累计销售增速））

投资建议：鉴于国内仍处于去杠杆的过程中，资金链安全度成为房地产行业配置的重要关注点，从安全性与成长性的角度考虑，万科应当是首选（不考虑非基本面因素）；其次是保利、金茂；中海、招蛇、金地安全性较高但成长性不足。新城、碧桂园成长性高，2017年的净有息负债率相对较低，但杠杆存在进一步提升的可能，在融资环境偏紧的市场中融资成本很难像前面6家公司那样维持在较低的水平。恒大、融创杠杆、成长性双高，出于资金安全性的考虑，两家公司的配置价值低于其他负债水平更低的公司。若融资环境出现较大改善，新城、融创的配置价值将会大幅提高，其中新城优于融创。返回搜狐，查看更多

备注：资料来源：公司公告、瑞天投资

1.3 现金短债比率

2. 预收

综合2017年的负债率、现金流指标考虑，根据以上5个指标，负债率由低到高、短债比及现金流指标由高到低排序，第一得10分、第二得9分以此递减；得分前五分别是中海、金地、万科、保利、碧桂园（招蛇并列），国内地产行业曾经的“招保万金”四大巨头虽然规模上的排名发生了很大的变化，但经营、财务的稳健度依然保持在行业前列。其中，万科、中海、金地、招蛇的净有息负债率仍低于10家公司的中位数64.9%的水平，存在进一步提升以加速规模扩张的空间；参考2018年5月29日金地新发公司债的融资成本，三年期5.29%、五年期5.38%，中海、招蛇作为央企子公司的信用加成，万科多年来稳定在行业前三的排名，四家公司或许可以实现较低成本的杠杆提升；由于保利的净有息负债率在2017年已经提升了31.3%，未来杠杆提升的空间取决于当年股东权益增厚的幅度；而中海、万科、金地即使以静态的股东权益衡量，与10家公司的中位数水平相比仍然有较大的提升空间。

表：主要上市房企历年存货构成

就2017年末的时点数据来看，10家房企中恒大、金茂、融创的短期偿债能力存在一定的隐忧，其余公司短期偿债能力处于相对安全的水平内。结合前5个月的销售及拿地情况来看，恒大、金茂、融创（未公布）的拿地占当期销售的比例分别为10.9%、16.5%，较2017年全年分别下降35.4%、127.8%，土地投资速度的回落将大幅缓解企业的资金压力，因此在销售依然高速增长的情况下并不需要对相关企业的短期偿债压力过多担心。

去化周期3：按照2018年前5月的销售面积增速推算全年的销售面积进而得出各企业的去化周期，能部分体现某些冲规模企业的增速提升，同时业考虑到了增速进入相对稳定范围内的碧桂园、恒大、万科等龙头，所以可信度高于前两者。