关于国际国内经济与房地产形势的20个判断

　　摇号政策是市场恐慌的根源吗？

　　我们还需要深化改革，逐步退出行政性措施，更多采用市场手段解决市场问题，回到党的十八大提出的“以市场化配置资源为主”的逻辑上。

　　同时，新房价格受限，但房价上涨预期无法改变，二手房价持续上涨，也印证了2016年底我们提出的“房价的扭曲——远郊盘比近郊盘贵，毛坯房比精装房贵，二手房比一手房贵将成为普遍现象”的说法。

　　大房企不会都进入三四线城市，即使选择三四线城市也会避免扎堆竞争，何况即便是三四线城市，政府也学会了饥饿供地。

　　Q26

　　此前因为一二线楼市调控，很多房企将战略重心转移到了三四线城市。那么下半年看，从房企角度，会有怎样的策略变化？

　　Q29

　　Q19

　　Q30

　　现在，马路对面的新项目房价1.2万元/平米，很多人还觉得好便宜，因为旁边的二手房已经1.5万了。

　　答：其实，绝大多数三四线城市库存量并没有想象中那么大。

　　Q27

　　目前调控只是起到“冰镇”效果，但导致了需求的堰塞湖效应，数十万人落户购房，供需矛盾更加凸显；

　　最近，因棚改传闻使得资本市场“战战兢兢”、跌跌不休，您怎么看当下的棚改政策走向呢？是收紧的信号吗？对于地方三四线楼市的影响有多大？

　　但在调控严格的一二线城市，土地供给少、投资额度大、预售门槛高、回笼现金慢、资金沉淀多、投资效率低、业绩增长难，现阶段，可以坚守，但不应固守。

　　因此，去库存本质上是一个伪命题，去库存其实只是过程而非结果。

　　答：从国内形势来看，调控不存在临界点了，调控将长期持续，不会存在短周期问题。

　　只要地方政府的政绩观不改变，城镇化还在路上，三四线城市还是大有可为的。

　　Q20

　　一二手房价倒挂现象还将继续吗？

　　关键在于政府是否真正让利，打破政府垄断土地市场的格局，让企事业单位和社会组织都能够利用低效土地参与住房建设和筹集，并且在土地出让金和税费上给予优惠。

　　三四五线城市房地产市场更少受到中央政府的约束，更多取决于当地政府的发展思路和推动意志，比如招商引资与基建投资、供地强度与地价诉求、棚改力度与货币化比例，也取决于当地住房结构与改善型需求、城镇化进程与农村可转移人口余量。

　　资本市场的反应过度了，主要是受美国特朗普的反复无常以及中央应对策略被动调整的影响，有些杯弓蛇影、惊弓之鸟之感。

　　我们过去说过，去库存有三种方法：

　　二线市场应该是指二线城市，哪怕经济危机来临，导致二手房价下跌三成，在限价令之下，一二手房价倒挂的利差也足以承受损失，因此，在这些城市买新房基本不存在风险。

　　特别是深圳吸引人才进入3.0时代，近两年平均每年引进20多万人才，未来更是规划增量人口300万人，加剧了住房的供需矛盾。

　　唯一不确定性是美国对中国不只是贸易战，全面经济战已经拉响警报，中国经济增长放缓已成定局，如果我们再回到依靠房地产拉动经济增长的惯性思维，资产泡沫崩盘的风险将不可避免。

　　但是，地方政府趁着市场好的时候，加紧出让土地，又会制造新的库存。

　　棚改户面积较小，棚改货币化每户大致需要30-40万元，中央扶持抵押补充贷款每户10万元，不足部分，地方政府通过收回棚改房用地转为出让用地的收益部分弥补，因此对于地方负债影响不是很大。

　　去库存之前，全国住宅整体库存量大致为4-5年。

　　虽然房价上涨，大家多花了钱、改善了住房条件、增加了财富，只要房价不降，大家反倒怨言更少。

　　Q23

　　他们在一二线城市挣钱，看到三四线城市房价之“便宜”，于是毫不犹豫购房，而且“大方”出手，他们也把还在农村的孩子和老人安置在城里，吹动了三四线城市的需求放大和房价上涨。

　　今年1-6月，央行发放补充抵押补充贷款已达4976亿元。

　　货币化安置比例过高，带动了三四线城市楼市过热，有关部门提出异议，因而国开行上收审批权、放缓放款速度。

　　房价受限的情况下，地价还会继续上涨吗？政府是否会通过抑制地价上涨减缓房价上涨呢？

　　我曾经在《欧阳先声》3月11日微信文《欧阳捷：今年，三四线城市仍将是房企增长的最强引擎》中提出：“如果地方政府没能抓住这三年棚改的央行定向放水，就会错失城市改善的最后机遇”。

　　三四五线城市的风口下半年会消失，您认为呢？

　　二是一二线城市“买不起、买不到”的挤出效应，推动了农民工回乡置业。今年37个一二线城市的商品住宅销售面积整体下降8.7%，三四线城市的房地产销售增长明显加快。

　　房企发展战略还是应当坚持三四线城市下沉战略，至少在未来三年1500万套棚改计划完成之前不应动摇下沉决心。

　　答：三四线城市最大的风险是需求萎缩。

　　一二线城市供应不足、投资难以增长，唯有靠三四线城市和县城去库存。

　　答：三四线城市棚改用力过猛，国开行基层前期放款把控过松、放款速度过快，放款进度超预期，总行适度收紧乃情理之中。

　　如果取消限价令，势必导致新房价格快速上涨并反超二手房价，势必导致房价泡沫迅速膨胀，势必加大泡沫破裂的风险。

　　第三种方法是涨房价：房地产与工业品不一样，买涨不买跌，当房价上涨过快时，投资者抢先入市，带动自住和改善需求恐慌性入市，推动了房价上涨；但土地与住房供应跟不上需求，供求关系逆转，更加速了房价上涨。

　　另一方面，三四线城市面广量大、有足够的回旋余地。

　　答：很多在一二线城市挣钱的“漂族”对房价之高且持续上涨看在眼里、急在心里，他们现在已经买不起或买不到住房了。

　　四年前，常州（楼盘）的新城郡未来项目房价只有5千多元/平米，很多打工者觉得贵。

　　三四五线城市棚改还要三年，这个有相关佐证吗？

　　Q21

　　从地方政府来说，也不会放弃争取棚改资金的机会，也不会放慢棚改的脚步，三四线城市楼市的影响是微调性质的。

　　其它城市仍然延续过去的调控措施，无非是打补丁，并没有真正启动新一轮改革，按照中财办副主任杨伟民先生的话说：“行政性措施已经无法根治市场乱象”，因为市场乱象本质上就是行政性措施造成的头痛医头、脚痛医脚，最后脉象全乱。如果我们不肯真正推动改革，我们就不会出现调控临界点。

　　租金上涨已成趋势。

　　如果租金上涨过快，不排除政府会加快推出租赁住房管理条例，并设定租金年度涨幅，推出租金“限价令”。

　　第二种方法是增需求：通过拆迁棚改房、用房票补贴棚改户购买商品住房，可以快速消化掉市场多余的存量。

　　答：城市政府追求地价上涨的动力来源于土地财政的机制，只要土地财政模式不变，地价上涨的动能就不会消失。

　　Q18

　　1-5月房地产各项主要指标出现回升、超出预期，主要原因有三：

　　答：目前中美经济关系的不确定性，对中国经济具有极大的负面影响，不仅是出口会下降，而且严重打击国内出口企业。

　　答：首先是如何建设与筹集到这么多的住房？

　　另一方面，网签制度为控制散户出租价格做铺垫，这是大有可能的。

　　只要限价令不取消，一二手房价倒挂现象就不会改变。

　　通过强制实施住房租赁合同网签备案，一方面，可以监管中介机构，以限制其合同网签资格，规范其经营行为。