整体库存不高，结构问题突出——房地产库存的测算与降库存的反思

　　如果从防范化解风险的角度看，“去库存”降低了整体金融风险。因为开发企业回笼了资金，避免了资金链断裂和债务违约，同时把库存从高杠杆部门转移到低杠杆部门。

　　预期管理是房地产市场调控政策的重要组成部分，应予以高度重视。可以借鉴我国外汇市场预期管理的成功经验，从政策、市场、媒体等多个方面来推进房地产市场的预期管理。

　　（3）部分三四线城市库存由“去”变 “补”，人口净流出区域长期风险积聚

　　思考一：什么是合理的库存水平

　　“补库存”的三四线城市在区域分布上呈现以下特征：东部经济圈的三四线城市人口出现净流入，比如常熟、常州、湖州、太仓，这一类城市长期风险不高；部分中西部核心城市周边的三四线城市也呈现人口净流入的特征，比如岳阳、宜昌，这一类城市人口流入虽低于东部经济圈三四线城市，但风险也相对较小；中西部其他人口净流出的三四线城市，尤其是流出量比较大的城市，长期风险较高，比如遵义、泸州、南充等。

　　有两个重要问题与“去库存”战略有关：一是我国住房市场库存到底有多大，二是我国住房的存量究竟有多少。

　　（三）派生投资需求，与“房住不炒”基调相违背。为了变相获取购房资格，假离婚、假落户、甚至以注册公司的名义买房的乱象频生。

　　人们的预期也是影响房地产市场价格波动的重要因素。我国房地产市场发展20年来，房价的持续上涨使市场形成了对房价上涨的长期预期。经济对于房地产的依赖较大，同时地方政府对土地财政的依赖也较大，因此，市场倾向于将当前的调控解读为短期现象，多数人仍然认为房地产在经济下行期仍将是“稳增长”的重要手段，房地产调控或将放松。市场的这种预期增加了调控的难度。