下半年房地产融资：境内发债略有回暖 开发贷仍受调控

　　下半年，一是，把握好个人住房信贷投放的区域和节奏。支持居民住房的合理的信贷需求，抑制各类炒房、炒楼的投机性需求。二是，严格把握房地产开发贷款的投向，重点支持保障性安居工程和普通的商品住房项目。三是，严格执行各项监管要求。加强贷款的资金用途和流向的管理。四是，积极稳妥的拓展住房租赁金融市场，研发符合长租房住房需求的特点的产品。

　　房企境内发债上升

　　开发贷下半年继续严格调控

　　新城控股在中报业绩会指出，海外债会成本较高，但银行票据、中短期融资成本低。下半年新增量的成本会较高，但下半年回款多，融资需求降低，融资的绝对值减少，全年会在6%上下。

　　再融资缺口较大

　　根据穆迪数据，其所评级的房地产开发商中，未来12个月内，将有约187亿美元左右的境外债券、390亿美元左右(约人民币2670亿元)的境内债券将到期或可供回售。

　　工商银行行长谷澍在该行业绩会上透露，当前，房地产市场处于稳定的水平，居民的杠杆率在前几年有一个比较快的上升，这一段时间整个居民杠杆率相对稳定下来，总体上看，房地产领域的债务风险是可控的。

　　中信银行高管表示，政策上，选择主流地产商，限额控制管理，满足刚需住宅为主，商业型介入比较少。管理层面也不断严格控制，土地、工程抵押，资金回流确保贷款还款有保证。在区域战略，对东北、西部、偏远地区、三四线过热城市从严控制，重点支持二三线和一线刚需。

　　7月，境内债券发行量为251亿元，8月，债券发行量约为167亿元。均高于6月的111亿元。据Wind数据，1-8月，受评房地产开发商共发行境内债券人民币1164亿元，较2017年1-8月587亿元的发行量，同比增长94%。

　　无论是大型还是中小房企，今年中报业绩会上都在提出，去负债、降杠杆，大力追“回款”，奉行现金为王。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前境内发债的规模上升，说明政策层面也不是完全一刀切，还是有很多相对宽松的地方。尤其是宏观经济下行压力增大的情况下，各类债券融资的鼓励性政策会增加。

　　穆迪分析师黎锦雄表示，随着流动性状况的改善，年内开发商的境内发债将进一步增长以满足其较高的再融资需求。

　　穆迪认为，多数受评开发商将有足够的流动性来偿还这些债务，但一些规模较小的开发商所面临的再融资风险将增大。究其原因，随着未来房地产市场销售可能放缓，有可能削弱房企融资能力。

　　7月以来，房企境内发债略有回暖，但境外发债仍比较清淡。

　　一位股份行高管表示，监管层面不希望房地产突飞猛进，成为脱缰的野马，监管力度超出以往任何时候。调控政策已经实行了2年多，以前一般不超过1年，这次调控力度和决心以往任何时候都没有。

　　阳光城则提出，积极进行CMBS、ABN、储架式REITs等创新融资方式的探索和实施，适时发行中期票据和公司债券。上半年公司平均融资成本为7.49%，比年初上升0.41%。股权融资方面会有进展，会引入战略投资人。未来三年希望净负债率降至100%。

　　多家房地产开发商在中报业绩发布会上表达了对融资的担忧，提出去负债、降杠杆。

　　严跃进认为，海外市场近期本身就处于各类资本管制，各类发债的审批肯定较为严厉。所以总体上看，若是国内有发债的机会，很多房企还是会比较依赖此类模式的。而从发债的角度看，成功发债的房企，未来有更多的机会去拿地和优化经营模式。

　　“银行的信贷必须和国家政策保持一致。房地产的发展也进入到调整、转型和拐点时期。”该股份行高管表示。

　　从限额管理来看，考虑下半年在上半年基础上，增幅保持零增长，尽可能维持上半年水平。综合来看，房地产资产质量即使是市场层面出现波动，也不会有大的问题。

　　多家房企提出，下半年，房企融资成本仍会继续上升。