房租上涨不能找中介背锅，土地财政模式务须刮骨疗毒

最近几个月，各地房租飞速增长引发热议，尤其以北京、深圳涨幅惊人。与以往不同的是，这次舆论众口一词地指责是中介借助资本的力量炒高了房价。官方也非常迅速地约谈相关中介企业，各地纷纷加强监管“黑中介”。部分中介企业也诚恳认错、承诺整改。看似事情已经有了一个交代。不过事情真有这么简单吗？而且涨上去的房租降了吗？如果整治真正起了作用，那房租应该降下来才对。为什么房租最近一年暴涨？未来还会继续上涨吗？今天我们就来讨论一下这个话题。首先我们来看一些流行的观点。有人认为房价暴涨是房东推动的，因为他们把最大头的房租拿走了，是最大受益者。房东收益最大没有错，但如果因为这一点就断定是他们推高了房价，那为什么他们不早点推高，非等到现在呢？如果他们能任意地推高房价，那为什么只提高20%，而不是推得更高呢？还有一种更主流的观点，认为是中介和资本推高了房价。但在我看来，这种观点没有抓住问题最核心的部分。比如有人说长租公寓在资本的挟持下，以超出市场平均合理租金20%到40%的高价收房。这其犯了一个基本的错误，从来没有什么合理价格，只有成交价格。对于商品，买卖双方都在自己心里做出了估价。买家决得商品价值高于价格，卖家也觉得价格比商品对自己的价值高，只有都觉得自己赚到了，两厢情愿，买卖才能成交。那中介如果“囤房”，能达到“垄断”地位，推高房租吗？很难。短期可能有效，但人会做出反应。即使中介现在掌握了100%的出租房源，但长期来看也不会维持垄断。房子的可替代性很强，转换成本较低。、价格足够高时，需求者会转变为供给者。市区有房的大爷大妈、工薪阶层，本来房子是自住，但现在一个月能租一万多快，自己到郊区花几千租套房住，每月能净落1万，不比上班强？新增的合法或不合法的房源会层出不穷，以前空置的房子、城中村、远郊区县、北京周边省份、农村土地建设租赁住房，都是替代的方法。价格够高时，就会把原先沉淀的供给激发出来。还有一种观点认为，现在租售比高、租金回报率低，所以房租会提高到“正常”水平。这其实是不恰当的对比造成的。比如这种观点认为外国1:200的租售比是正常的，现在中国明显过高。不过这忽视了市场环境的不同，外国土地可以自由交易，中国土地由政府独家垄断，垄断造成地价明显偏高。在这种情况下，对比租售比，就好像两个人比跳远，但一个人在地球，一个人在月球，根本没法比较。所以租售比太高的原因，并不是租金太低，而是房价太高。租房买的是当下的使用权，看重性价比，而买房除了使用权，还有未来预期的收益。租售比的差价，就是这个收益的折现。外国房子租售比低，是因为大家预期未来房价不会迅猛上涨。中国正相反，预期房子能保值升值，所以现在原意花一个高价买房。而租金只受当下的供求关系影响，不会因为你买房贵了，我就要多掏租金，你不租我找别人租去，房东没辙，只能接受，所以租售比高。不是房东推高的，根本原因也不是中介和资本，那原因是什么？我认为这轮房租暴涨的核心原因只有一个：供给不足。2017年，北京拆除违法建设5985万平方米，同期北京商品房销售面积为875万平方米，保障房销售面积267万平方米，合计1142万平方米，不及当年拆除面积的1/5。而2018年，北京计划拆除违法建设4000万平方米以上，建筑和销售面积也没用大增，由此可知房屋的供需矛盾还在进一步恶化中。我们永远要记住：价格由供求关系决定，价格变化反映了供求关系变化。价格不是卖家定的，也不是买家定的，而是大量买卖双方在市场中共同博弈形成的。买家和卖家之间不是竞争关系，买家和买家、卖家和卖家之间才是竞争关系。供给明显减少，而各类租赁住房未能及时跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免会上涨。明白了这一点，自然就理解了“资本炒作”其实是背了黑锅。政府现在的措施是约谈中介企业，要求不得涨价，但没有提增加租赁房建设用地，也没有提新增农村集体土地建设租赁住房。有报道说北京将供应1000公顷集体土地建设租赁住房，但其实这还是2017年就已经有计划的那部分，并没有新增。所以并不是中介“炒高”了房价，中介只是“报告”了市场行情。永远要记住：“供求关系决定价格”。所有“价格操纵”，都是通过操作“供求关系”达成的，或者是真实的供求量，比如下大雨蔬菜减产价格就会提高；或者是人们脑子里想象的供求量，比如比特币数量有限有投资价值。政府如果进行价格管制，就会出现官方价格和黑市价格，而黑市价格往往更有参考价值。那中介就一点责任都没有吗？当然也有责任，中介和资本起到了推波助澜的作用。中介公司的盈利模式，从原来收取一次性的“服务费”，转向现在当“二房东”，吃“差价”。一个原因是，供求关系的转变向价格上升的传导存在时间差，中介公司敏锐地发现了这个变化，迅速做出调整迎合市场的变化。但未来，当房东发现了这个变化，开始提价之后，中介“吃差价”的空间就会被压缩，利润减少，一些运营效率较低的中介平台会被逼退出。那么未来租房市场走势会如何呢？首先，大部分现在冲进租房市场的企业会倒掉或转型。一部分企业名为做租赁，实为搞金融，或者说得难听点，就是搞诈骗。现在政府正在对这部分违法违规企业进行整治，相信类似企业会很快退出市场。不过即便如此，长租公寓的前景也不太好。因为即使是已经上涨了的房租，也没有太大的吸引力。中介挣的是差价，而且要考虑机会成本、资金成本。现在的租金回报率已从2017年10月历史低点的1.35%，上升到2018年7月的1.57%，但这与已公开发行的长租公寓ABS和REITs产品收益率4.5%-5%仍有较大差距。如果依靠资本市场的投入来搞长租公寓，那其实是赔钱的。如果开发商或者中介以自有资金搞出租房，那还能多扛一阵子。如果资金来源是贷款或者发债，那收益率不能低于银行贷款或者债券的成本，否则压力巨大。当然，也不排除有部分房企以住房租赁业务为名，实际上拿发债融的钱干别的去了。我觉得现在入局的资本和这些房企、中介，是在赌未来房租会继续快速上升，足以使其能够盈利。预测未来房租走势，短期看整治违建和城中村的力度，长期看新增土地的供给。总体而言，供应总量不足，而且从供地到形成有效供应，会有1-2年滞后期。2017年11月北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划在2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房。2017年实际供地203.9公顷，完成率102%，年均建设规模200万平米。2018年计划拆除4000万平米，建设200万平米，而且还不让搞群租，明显供不应求。我认为这是一个时间窗口，短期内供不应求是常态，如果拆除违建和整治城中村的节奏不减缓的话，租金大概率会继续上升。不过即便如此，因为现在可支配收入水平不高，人不能把所有工资都拿来交房租，房租再提高，只能搬家。所以房租的回报率不会太高，长租公寓这门生意不会太好做。对地方政府而言，未来政府的财政收入来源转向房地产税，只和房子的价格相关，和房租高低无关。而且房租高了还要挨骂，从政治角度讲政府也不愿意房租太高。政府本意希望通过发展租赁市场来满足老百姓的居住需求，降低高房价带来的痛苦感。但在大拆违建的同时，正规的租赁房供应又没跟上，所以引发房价暴涨。整治群租房、拆迁城中村，是这轮房租暴涨的起点，也许并非政府的本意，但现在问题浮出水面了，既不能承认是当初决策考虑不周，也不能收回前言不再整治了，只能打补丁。一是打击黑中介、增加租房用地供应，但有滞后期，二是对群租房城中村睁只眼闭只眼，但能不能恢复到之前的供应量不好说，因为政府整治随时有可能卷土重来，有一定风险。而且要考虑增加租赁房供给对房价的影响，如果租赁住房土地供应太多，会分流买房需求，对房价形成向下的压力，这是地方政府不愿意看到的。而且大城市还有控制人口流入的目标，以房控人是惯用的方法，所以土地供应不太可能出现大幅宽松。最简单的办法是放缓拆除违建、整治群租房。当然，这会影响城市的市容和形象。不过和老百姓怨声载道、城市发展潜力受损相比，孰轻孰重就看地方政府怎么理解了。我的看法是，谁也不愿意住地下室，如果你城市发展好了，房子供应多了，房租房价便宜了，老百姓收入高了，不用你催，他自己就会去改善居住环境。政府的精力资源应该花在提供更好的服务、简政放权、振兴当地经济上。在时机成熟之前，那种强制改善居住环境，“我是为你好”的父爱主义可以少一点。在中国，政府的影响力是最大的，同时政府的政策也是最大的不确定性。如果政策方向反转，那市场预期也会在一夜之间逆转。比如农村集体土地建设租赁住房，不再限制总量，让农村集体自己决定，那供应量会猛增，价格就有下降的空间了。对社会而言，高房租增加了少数房东的利益，却伤害了多数租房者的利益，社会总收益是负的。后者如果承受不住，搬到更远的地方，多花时间通勤，这部分额外的消耗没有产生效益，纯粹浪费了。人的满意感和生产率无形中下降了，这是现在看不见的，但未来一定会产生影响。另外，产业空心化也是重大隐患。脏活累活不愿意干了，都去玩金融、炒房子，久而久之，中国社会的经济根基就会动摇，大概率会落入中等收入陷阱。总结一下，我认为这轮房租暴涨，根本原因是城市规划者没有考虑周全，拆除违建、整治群租房、城中村的速度大幅超前于正规租赁房的建设，供求失衡。中介和资本敏锐地发现了供求关系的变化，冲进租赁市场抢占房源，在房租暴涨过程中发挥了推波助澜的作用。解铃还须系铃人，最根本的解决办法是增加供给。但地方政府要维护房价稳定，所以对大幅增加供地有所忌惮。现在需要给中国经济与社会“刮骨疗毒”，尽快转变地方政府土地财政模式，向服务型政府转型，简政放权，从根本上解放被禁锢的生产力，摆脱对土地财政的依赖，增加土地供给甚至自由交易，早日让住房回归居住功能，让老百姓安居乐业。