地产板块龙头股：再配地产正当时 二季度或迎来销售高峰(2)

　　6.风险提示

　　中国的城镇化率仅58%，十三五要实现60%的目标仍有近3亿人需要进城，且随着政府在在振兴农村、推进城乡协调发展、促进小城镇发展等政策的支持下，城镇化在未来几年将实现量和质的提升，万科从“城市生活配套服务商”转变为“城乡建设与生活服务商”是一个佐证，一二线高压是常态但需求不差，三四线依旧有政策支持，未来几年行业的发展空间仍旧较大，且伴随市占率提升，龙头企业空间更大。

　　4.中期逻辑预期差：城镇化持续提升、振兴农村继续推进住房消费升级

　　3.业绩估值不匹配：业绩高增有保障、估值提升有基础

　　5.投资建议

　　从预收账款看，A股上市房企2017预收款增长50%，其中广宇发展(12.84 -1.98%,诊股)因重组实现695%的增长，新城70%、荣盛55%、万科48%、华夏29%，基于过去两年龙头企业的销售高速增长，我们认为行业未来2-3年的结算业绩有充分的保障，从三年结算PEG的角度，万科12.84/25=0.51、保利11.02/20=0.55、新城13.88/35=0.40、荣盛7.89/25=0.32、广宇10.16/25=0.41、华夏幸福11.72/30=0.39，行业估值与业绩成长性明显不匹配，我们之前通过分析12年3轮行业牛市165段个股牛市之后得出结论，长期来看决定地产股股票价值和合理估值的应当是公司ROE结构，以万科19%的ROE维持10年，即使给予8%的高风险溢价，其合理PE估值也应在15倍左右和国际龙头接近，且伴随着泡沫风险的解除，应淡化行业估值而寻求个股估值。

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　　地产销售低于预期、利率上行风险、金融降杠杆超预期

　　继去年11月21日精准提示板块全面看多机会之后，我们认为在行业高基数效应过去、政策风险逐步缓解、业绩估值不匹配加剧、中期行业空间仍有预期差的情况下，目前是再配地产的时候，且我们认为从全年看，优质地产的估值将系统性提升，持续推荐：1)龙头：万科、保利、招蛇、金地;2)二线优质成长(加权增速两倍于龙头)：新城控股、阳光城、华夏幸福、广宇发展、荣盛发展。