2017年广州房地产市场运行分析发布

【记者】江珊

住宅需求由“刚需”向“改善型需求”转移

继续严格限购政策，维持市场平稳

   “限价”“限签”“限贷”“限售”……去年，广州房地产市场受到了一系列政策因素影响。广州大学广州发展研究院、广州市蓝皮书研究会8月29日发布《2018年中国广州经济形势分析与预测》蓝皮书，书中由广州市统计局投资处课题组撰写的《2017年广州市房地产市场运行分析》（以下简称“分析”）一文用房地产开发投资、销售、价格等系列数据，对去年广州房地产市场发展进行了全景画像。

其次，构建多元化融资体系，优化企业资金结构，鼓励合作开发，降低企业风险。最后，加强对房地产市场监测和管理，加快项目开发进度。鼓励房地产开发企业加快开发进度，继续加强对房地产开发市场监管力度，坚决打击供而不建等违规行为。在项目审批流程上，应积极寻求合理优化审批流程的方式，加强房地产开发项目前期审批和资本金管理，统筹安排，实时监管，加快推进房地产开发企业开工和建设进程。

稳健

【实习生】江凌风

专家在分析报告中建议，首先应优化市场供应结构，稳定商品房销售市场价格。应该继续加快居住用地市场供应，进一步优化市场结构。对于市场库存压力较小的住宅类房屋，应继续严格限购政策，维持市场平稳。并且，应继续加强对新建商品住房预销售管理，严格落实商品房明码标价、一房一价制度，禁止擅自提价、捆绑销售、附加条件等行为，加强对新建商品住房预售价格和现房销售价格的指导工作。

住宅投资快速增长，商业营业用房投资同比回落

建议

虽然住宅需求结构有所变化，但受到政策影响，去年广州新建商品房施工面积增速依然逐步回落。

回落

从报告中的房地产开发投资分用途看，2017年，广州市住宅投资继续保持较好的增长态势，共完成投资1769.49亿元，同比增长11.0%，增速高于全市房地产开发投资4.6个百分点。住宅投资占全市房地产开发投资比重65.46%，拉动全市房地产开发投资增长6.9个百分点，是全市投资保持正增长的主要拉动力量。

由于去年年初广州相继出台了“317新政”和“330新政”等房地产调控措施，商业营业用房销售受到限制，其后市也不被开发商所看好，商业营业用房项目开发进度有所放缓，本年完成投资同比呈下降趋势。2017年，全市商业营业用房完成投资298.50亿元，同比大幅下降20.6%。办公楼和其他商品房分别完成投资330.23亿元和304.67亿元，同比分别增长8.6%和14.4%。

分析指出，2017年，广州市新建商品房销售市场实现了开门红，成交量在年初持续走高推动商品住宅价格高涨。前4个月，新建商品住宅价格指数同比都达到了两成以上的增长幅度。为遏制房价过快增长，广州市委、市政府加强了对房地产销售市场的监管力度，并在2017年三月相继出台了“317新政”和“330新政”等房地产调控政策，严格限购、差别化信贷等一系列举措，使新建商品住宅价格指数开始逐步走低，5月份同比价格指数跌破20%，9月份跌破10%，12月逐步降至5.5%。

蓝皮书专家分析，去年广州市房地产开发投资平稳运行，住宅投资快速增长；新建商品房网签销售面积继续下降，但年底降幅有所收窄；新建商品住宅价格指数高开低走，后市比较平稳。从消费结构上看比较明显的特点是，住宅需求由“刚需”向“改善型需求”转移。

受限购政策收紧以及 “限价”“限签”“限贷”和“限售”等一系列房地产调控政策因素影响，广州市新建商品房销售面积继续呈现回落趋势。据广州市住建委网签数据显示，2017年，广州市新建商品房网签面积1313.50万平方米，同比下降25.9%，降幅较1-6月扩大22.4个百分点。从全年网签销售面积增速走势情况看，销售面积年初保持了较快增长态势，同比增速在1-3月到达全年峰值（25.3%）之后开始逐步回落，1-6月增速由正转负，1-12月逐步回落至全年最低点（-25.9%）。

【校对】符如瑜

2017年，全市新建商品房施工面积10658.49万平方米，同比增长5.9%，增速较1-6月回落3.1个百分点，较1-2月回落5.4个百分点。从施工面积构成情况看，四类房屋施工面积均有不同程度增长：住宅施工面积为6399.47万平方米，同比增长4.8%，增速较1-6月回落2.4个百分点；办公楼施工面积为1121.67万平方米，同比增长4.2%，增速较1-6月回落3.6个百分点；商业营业用房施工面积为1259.11万平方米，同比增长2.7%，增速较1-6月回落8.8个百分点；其他房屋施工面积为1878.24万平方米，同比增长13.6%，增速较1-6月回落1.6个百分点。

转变

报告中显示，2017年全市完成房地产开发投资2702.89亿元，同比增长6.4%,，增速较1-9月回落1.5个百分点，较1-6月和1-3月分别回落3.6个和4.2个百分点。从房地产开发投资增速全年走势情况看，增速在一季度冲高后不断回落，年中有所反弹，下半年趋势开始平稳。2017年，房地产开发投资占全市固定资产投资额比重45.66%，较1-6月减少2.37个百分点；拉动全社会固定资产投资增长2.9个百分点，较1-6月减少1.8个百分点。

分析中指出，去年广州新建商品房库存大幅减少，市场供应结构有待进一步优化。同时，开发企业到位资金增速回落明显，新开工项目投资回落，开发投资后劲不足。

2017年，广州市90-144平方米住宅完成投资810.50亿元，同比大幅增长51.7%，增速高于全市住宅投资增速40.7个百分点，拉动全市住宅投资增长17.3个百分点，是全市住宅投资增长最重要的拉动力量。而90平方米以下和144平方米以上的住宅投资同比则呈回落趋势，分别完成投资599.67亿元和359.32亿元，同比下降11.9%和5.3%。

分析中指出，从住宅投资分户型看，在二孩政策放宽的影响之下，全市住房需求发生了巨大变化，市场主导由上年的“刚需”向2017年的“改善型需求”转移，三房和小四房日益受到购房者青睐，90-144平方米住宅投资保持了快速增长趋势。