陈启宗：中国房地产的改变已经开始

大家好，我们现在回归地产的话题。我的题目是反思地产，允许我作为一个半外围人来看怎么看待中国以往40年房地产市场，从而让我们知道今天可能往前去的路应该是怎么样。

以往这40年是中国房地产一个最佳的机遇，当然在那个年代，可以说房地产商基本上只有一个思维，也只有一个战略，无论你是北方的还是南方的，哪里的都好，基本上所有的房地产商都是在一个战略之下而往前去的。简单来说是什么呢？就是一个量的比较，越大越好。

到了今天，我们再问一个问题，以往这个模式能否继续在中国持续下去？昨天晚上我问了一个问题，我说中国头10名住宅房地产商占了市场份额的多少？大概20%到25%，前50名占了市场份额的大概50%。

以往这40年，中国房地产市场的发展可以说是历史上前无古人，也绝对是后无来者，因为体量之大简直不可思议，回想二三十年前，中国的住房是什么样的情况，到今天是什么样的情况，相比一下大家就知道了。就像刚才樊纲说的，30年前的房子质量是怎么样的，现在的质量是怎么样的，有非常大的差异。更不用说量的进步，简直是非常了不起。

中国的疯子会不会这样呢？我个人觉得应该也差不多。哪里都有疯人院，外国有，中国也有。所以你们要做各种各样的地产，有文旅地产、养老地产，将来还有一个疯人院的地产业是大家可以考虑的。

以往二三十年在中国内地，在房地产商朋友中我也见到有相当多的“疯子”，因为只有量的比赛，只有速度的比赛，你不是疯子就不容易致胜，所以在过往几十年有了很多疯子出现。

所以我个人非常相信这个量的较量、速度的较量是过去的事，要是你今天还是保持这种态度，恐怕在未来你不容易致胜。问题是要改变的时候，什么时候改变，怎么改变？

恐怕一年一年的过去，做到这一点越来越难，因为环境越来越改变，市场越来越逼着你必须要调整你的经营模式，也就是要调整你的心态，调整不过来的人，恐怕就要成为市场的牺牲品。

有朋友问我，香港过去几十年的疯子，现在到哪里去了？没有了，没有一个能存活下来的，绝大部分破产了，有一部分进了监牢。所以疯子的前途大半就是这两个，一个是进监牢，一个是破产。

当你有量的时候，速度也就变成一个大问题，你的速度不够，你绝对是比不过别人，你要每年推出那么大的量，你的速度就要比别人快。

这里要改的话，最困难的是什么？我认为最困难的是你自己，就是你的心态的问题，你的心态不调整过来，你是改不了的。

以往这5年，有好几家公司、好几个内地的房地产商跟我说，我们现在要开始向恒隆学习，当然别人向我学习是我的荣耀，但是我心里明白，他们绝对是学不来的，为什么学不来呢？因为他们的心态调整不过来，心态调整不过来，你就不能在一个新的经营模式里致胜，所以我就说这完全是一个心态的问题。

我去年在这里说了一句非常不客气的话，允许我再提醒你们一下，我去年在这里说的最后一句话是说，“希望大家做一个长命的房地产商”。

我还记得大概10年前，好像是郁亮说前10名占的份额只有5%左右，今天到了25%，这个数字可不可能再往下发展下去？当然我们也知道这个数字不是特别奇怪的，因为市场经济就是这样的，一定是往这个方向走的。但是一个国家不可能让那么重要的行业操纵在少数人手上，一定会用各种方法把这种情况改变过来。

所以我还是说去年的那句话，希望大家能够借着心态的改变，借着经营模式的改变，从而做一个长命的房地产商，做一个长命的企业家

昨天晚上跟观点的朋友聊天，我说你们怎么都受了这个影响，动不动就是5000多亿、3000多亿，还完全是在量的领域里的考量。我不否认在住房房地产发展的早期，量是极度重要的，但是随着时间的推移，那个量是不是还是那么重要呢？这是值得我们思考的一件事。

你说这种现象是不是中国独有的？不是这样的，我们在以往的历史上见过这样的人，以往的四五十年里，香港也有不少的“疯子”，有本地疯子，还有外边来的疯子，有日本来的，有东南亚来的，还有澳大利亚来的，疯子很多，所以我一见到“疯子”我就很敏感。

当然在以往的年代里，怎么拿地的我不知道，在座的很多朋友都非常知道，但是是我不想知道的，因为有很多不正规的方法拿地。

第二是拿钱，拿钱的方式也是我不知道的，总之在那个年代拿地、拿钱都是很特别的方式，作为住宅房地产商完全是一个量和速度的发展，所以在房地产行业里面出现了很多“疯子”。

原因有两个，第一，人性所及，人都不喜欢变，也不容易变，以往的20年、30年都是这样子，你今天要改变过来不容易。第二，以往二三十年你非常成功，成功的不容易改变。但是当大环境改变的时候，你不跟着改变的话，恐怕你也很容易被淘汰。所以内地的住房房地产商，希望你们在心态上要调整自己。

我以前用过这个词，被很多人骂过，我今天还是说，我觉得中国的房地产疯子很多。

我认为现在改变已经开始，要是你还是抱着一个量的心态、速度的心态，可能你就晚了。当然晚改比不改还是好的，所以我奉劝各位，要是你还以为这是一个量的较量，希望你要改一改。