企业扎堆长租公寓 资本支配行业生态

成立3年多已完成5轮融资的蛋壳公寓，日前被曝“单方面取消短租（月租），且未及时如数退还部分租客押金”。据报道，蛋壳公寓月租金高于长租市场价20%左右，而租客多支付20%溢价却并不意味着获得了“无限续租”权。

企业扎堆长租公寓

资本追逐租赁式公寓，租赁式公寓也在寻找资本。多方信息显示，互联网创业系代表蛋壳公寓自诞生起就开始了紧锣密鼓的融资之路：成立仅4个月已完成天使轮融资，一年后实现数千万美元的A+轮融资，今年上半年，又先后发布消息称已完成1亿美元的B轮融资与7000万美元的B+轮融资。8月初，蛋壳公寓发行一笔2.035亿元的资产支持证券。

“酒仙桥店已经满租了。”冠寓北京生命科学园店工作人员告诉记者。冠寓是龙湖集团（00960.HK）推出的长租公寓品牌之一，酒仙桥店是其在北京开业最早、当前规模最大的一家。记者探访看到，灰橙相间的12层楼体屹立在酒仙桥东路一侧，面朝科技企业集中的兆维工业园区，分外醒目。冠寓官网数据显示，酒仙桥店共有房源462套。“没几间房了，还剩三四间。”酒仙桥店工作人员向记者确认。

另一方面，国内入行最早的魔方、拥有房产中介背景的自如等也不甘落后。公开信息显示，去年年初，魔方发行首单公寓行业资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额达3.5亿元；自如亦以A轮40亿元融资刷新了中国长租公寓行业最高单次融资纪录。

《中国经营报》记者致电蛋壳公寓，一位工作人员称，目前蛋壳公寓已取消短租（月租）业务，租赁合同须签约一年，但租客可以按月支付房租。另一位工作人员则表示，可以签订三个月的租赁合同，按月支付房租。而据蛋壳公寓相关负责人近日通过媒体发布的言论，蛋壳公寓并未取消月租业务，只是为响应国家号召而将加大长租公寓房源供应比例，降低月租房源供应比例。

“当前仍处于起步阶段的租赁式公寓企业，缺少的主要是现金流，现金流与资本市场密切相关。租赁式公寓企业需要通过资本市场增加现金流，从而取得收益。短租公寓很难做到这一点。”在接受记者采访时，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。

背靠开发商的集中式公寓不担心客源，依凭互联网发展起来的分散式公寓亦是如此。记者联系的多位蛋壳公寓工作人员不约而同表示：“最近租房子的人挺多，房子租得很快，房源比较紧张。”

据迈点研究院统计，截至2017年底，国内重点城市中集中式长租公寓门店超2000家，房间数量超16万间，分散式长租公寓房间数量超过150万间。百万余间长租公寓只是中国住房租赁市场供给侧的“冰山一角”。据华菁证券2017年6月发布的《长租公寓行业报告》，当前长租公寓在中国整体住房租赁市场中所占比重仅为 2%。

据记者不完全统计，截至2018年上半年，已有万科、龙湖、金地、旭辉、远洋、保利、朗诗、石榴、碧桂园、佳兆业、合景泰富、中骏置业、招商蛇口等十余家房地产开发企业落子长租公寓业。据鲸准数据库收录数据，截至2018年3月底，国内共有223家长租公寓相关企业成立，其中有121家企业获融资，融资总额达126.8亿元。

自去年7月九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，政策利好吸引各路资本涌入住房租赁市场。房企纷纷抢滩，投资机构闻风而动。作为住房租赁市场重要供给源的租赁式公寓一时间成为投资“风口”，长租公寓获高额融资的消息不断传来，盈利与发展趋势问题亦成为各方关注焦点。