长租行业遇瓶颈 “房租不炒”路在何方

梳理去年以来的政策面，更多的是在鼓励长租行业的发展。2017年，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示，要多渠道增加新建租赁住房供应，要培育机构化、规模化住房租赁企业。

但在一部分房地产人士看来，监管仅是行业发展的一个环节。更重要的是，行业内部的发展必须找到一条可行的盈利之路。

易居中国研究院研究总监严跃进表示，对于当前长租公寓项目来说，金融方面的支持力度明显加大，会引导一部分人积极进入。此次被约谈的蛋壳、自如、相寓等规模较大的分散式长租公寓品牌，无一不是资本催生的产物。

“谁也没想到，长租行业会以这种形式火爆起来。”谈起近日长租行业的风波，某房企高管李明(化名)20日对中国证券报记者表示。随着一线城市房租价格短期过快上涨等因素影响，长租行业再一次被推上舆论风口，也引来监管部门对于长租行业的首次约谈。8月17日，北京市住建委联合北京市级多部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，对抢占房源、哄抬租金，以及扰乱市场等提出明确要求。

发展：运营方式待创新

2017年至今，明涛操刀多宗类REITs发行业务。“去年(2017年)主动来找我们咨询的企业就比较多。去年之前，基本上都是我们去主动宣介。”明涛说。

严跃进表示，长租公寓机构运营需要有各类创新，这很关键。甚至需要积极去和一些外部经营机构合作，比如积极把房源挂靠在政府租赁监管和运营平台上等方式。

亢进：资本助推之下

8月19日，上述被北京市住建委约谈的长租品牌，亮出了存量房源储备。在北京市房地产中介协会的相关座谈会上，参会企业明确承诺，不涨租金且拿出手中全部存量房源投向市场，总计约12.57万套(间)。

[摘要]某房企高管李明表示，长租行业未来怎样做到“房租不炒”、“租有所居”，还需要各方共同出招。

有资深地产分析人士告诉中国证券报记者，此次约谈后，今后长租行业的政策环境或许将向有效监管倾斜，也不排除相关监管行为被纳入目前整体的房地产行业调控机制中。

“不管是分散式还是集中式，管家服务、拎包入住、设施齐全、交通接驳成了行业标配，而这些都需要大量的成本。如果要提高资金回报率，只能拉抬租金价格。”李明表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，租赁市场最大的问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的模式。全国大部分城市租售比水平还比较高。这种情况下，住房租赁处于全行业亏损状态。

不仅是类REITs业务风生水起，银行贷款、创投资金也不吝额度投入这个行业。“去年年底，我们长租公寓项目谈了两家大型国有银行，都表示很支持，授信额度在几十个亿左右。”在谈到银行支持长租公寓项目的授信力度时，北京某房企人士表示。

资本堆叠之下，势必造成行业竞争标的价格水涨船高。李明表示，相比于通过自建公寓、整体租赁筹集房源的集中式长租公寓，分散式长租公寓要面对众多的持有人，议价的市场化程度更高。“像自如这样的长租品牌，每一套房子都有不同的房东，房东可以选择租给任意一家长租品牌。而为了房源数量迅速扩大，扩张品牌影响力，在资本弹药充足的情况下，价格战自然不可避免。”李明分析。

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Soho创始人潘石屹表示，长租公寓项目一定会有银行贷款，如果用银行贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%。“相对于不断上涨的成本，长租公寓的租金收入实际偏低，但对于租户而言，这样的租金又偏高。租金高低与居民收入水平息息相关，所以很难在短时间内通过提高租金来提升盈利水平。”伟业我爱我家高级研究员孔丹表示。

近日，由中再资本与相关企业打造的，拟通过保险私募基金投资的长租住房项目，总投资额约80亿元，项目建成后可为南京提供超过4000余套租赁房源。

显而易见的是，各家长租品牌都把持有的房源数量作为行业龙头的重要标尺。自如相关数据显示，2018年上半年，其管理的公寓已超过70万间。今年2月，蛋壳在北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京及广州等8个城市，管理房间规模近8万间。

以蛋壳公寓为例，2017年6月，完成超亿元人民币的A+轮融资。今年2月，蛋壳宣布获得1亿美元B轮融资，高榕资本、华人文化产业基金等知名基金联合领投。今年6月，蛋壳已完成7000万美元B+轮融资。近日，蛋壳公寓发行分散式长租公寓租金收益权公募ABS在上交所挂牌，发行规模为2.035亿元，产品期限为3年。

业内人士在接受中国证券报记者采访时表示，长租行业作为房地产行业适应新形势发展的必然方向，近年来备受资本青睐，一些房地产相关企业也将此作为转型的重要支点。但监管力度不足、行业自律缺位，以及缺乏稳定的盈利模式，是长租行业发展到现阶段的瓶颈所在。“房租价格不断推高是事实，但行业站上舆论风口也未必是坏事，可以让大家都来思考行业的发展方向。”李明表示，长租行业未来怎样做到“房租不炒”、“租有所居”，还需要各方共同出招。

当市场解决不了价格差异化时，规模发展似乎成了行业前进的必由之路。旭辉集团CEO林峰表示，长租公寓虽然毛利率不高，但当规模做得足够大时，利润是可观的。同时，如果采用重资产模式，可能还有一块来自物业增值的利润。