2018年上半年房地产行业研究报告

　　地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。

　　三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。

　　随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。

　　房地产具备链接各类资源的天然基因，与“产业”融合共筑城市“新发展”

　　聚焦行业短期调整：重点关注货币环境和棚改政策调整下的市场走势，三四线楼市预计将面临阶段性见顶。

　　4企业策略：全国轮动分化，房企城市投资需分类分析

　　北京共有产权房：先行实践供应端变革

　　房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向“开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。

　　在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调整，房企投资需更理性，落实“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕城市。

　　江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度

　　与此同时，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。

　　① 2018年将持续推进棚改

　　万科发展物流、投资文化产业；碧桂园进军农业；保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达成合作共同孵化高科技产业，都是在尝试使“地产”成为城市经济发展的新“链接”形式。

　　可见，棚改货币化对住房需求的释放有一定助推作用，但非唯一影响因素。

　　2018.7住建部棚改会议

　　山东：拆迁过程鼓励实物安置，取消货币化安置奖励

　　中国经济正值换挡之际，城乡建设面临新任务，土地市场供应主体——地方政府决策目标转变，新经济动能的培育成为政府发展重要导向，房企向产业靠拢、向实体经济靠拢，升级企业发展定位顺应行业变革形势。与实体经济融合，房地产行业中长期发展焕新机。

　　三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。

　　房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅，“现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。

　　2018.1-4山东、湖南、江西、广东、安徽表示因地制宜货币化安置

　　湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策

　　房企作为天然的资源整合专家，如何扮演好这种新型链接角色，任重而道远。

　　短期市场形势

　　关键变量分析：地产金融环境

　　2018.6机构、媒体误读政策，爆出取消棚改货币化安置

　　房地产成为一种新型链接