2018年“资金小年”国内房贷预计维持“零增长”

兰德咨询总裁宋延庆在接受《每日经济新闻》记者采访时建议：“目前开发商剩下的(融资方式)就是自筹资金和销售款。从上半年及去年年末财报来看，规模性房地产企业持有现金和现金等价物的量还是比较大的，但现金流出也大，所以说开发商可能还是要靠销售现金流，有经营性现金的流入，就能通过定金和预收款的方式保证现金流的安全。”

新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，政策还将继续保持收紧。“从国家统计局的数据看，房地产市场依然增长，部分城市依然火爆。而政策期望是保持稳定，因此，严控资金过度流向房地产的政策取向依然不会改变，国内贷款和按揭贷款继续保持收紧状态，预计维持在"零增长"区间。”

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在房地产开发企业到位资金中，无论是金额还是同步增幅，都主要来源于自筹资金、定金及预收款的“贡献”。

“房企一方面依靠高周转来加快销售，同时通过提高首付、现款购房回笼资金;另一方面通过发债、票据、证券化等金融工具多渠道融资，目前有的非上市房企融资成本已高达18%左右，但这些房企实际上缺乏更多融资渠道。所以，我们看到定金及预收款、自筹资金增速都还在持续提高，弥补了贷款的下降。”欧阳捷说道。

目前,房地产开发企业正经历融资环境的“严冬”。境内融资遭遇金融机构持续缩表、境外融资成本由于美元加息而进一步上升;政策面上，发改委收紧海外融资，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金。

报告分析，从2018年年初开始，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差;4月，曲线开口扩大至8.3个百分点，5月收窄至5.1个百分点，7月进一步收窄至3.8个百分点。考虑到未来市场整体销售大概率继续回落，资金市场的紧张压力还将加剧。

规模性房企似乎对自己更有信心。作为最大的房地产央企，在今年5月的股东会上，保利地产(600048,股吧)董事长宋广菊表示“对未来还是充满了信心”。8月13日晚，保利地产发布半年报。截至2018年6月30日，保利地产实现营业总收入595.36亿元，同比增长9.30%;归属母公司净利润65.05亿元，同比增长15.13%。

房企到位资金增6.4% vs国内贷款降6.9%

前7个月房地产开发企业到位资金同比增幅6.4%，同期国内贷款同比下降6.9%，这也印证了上海(楼盘)易居房地产研究院总监严跃进的判断——“今年将维持"资金小年"的特征”。

1~7月份，全国房地产开发企业到位资金93308亿元，同比增长6.4%，增速比1~6月份提高1.8个百分点。需要注意的是，同期房地产开发投资同比增幅10.2%，超过了企业到位资金增幅3.8个百分点;同时国内贷款同比下降6.9%，房企继续面临资金压力，贷款形势依然严峻。

对此，易居研究院报告指出：从企业到位资金与房地产开发投资同比情况看，再根据2013年及其前后年份两曲线的对比情况，当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时，预示着房地产市场步入较快发展通道。

3.8个百分点：房企资金仍面临压力