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著名房地产专家易宪容:中国房地产最大风险就是房价下跌!

时间:2018-08-14 14:08:48 来源:网络整理

易宪容:现在很多二、三线城市的房价也开始向北京看齐,从去年开始三四线城市房价也在全面的普遍上涨。比如常州,一年前的房价也就五六千、七八千,最近已经两万多了,主要是政府鼓励大家多去买,一买价格就越来越高。

易宪容:土地出让金和房价当然有联系,一方面希望更多的土地卖出去,而且也要以更高的价格卖出去,然后房地产企业获得的土地价格太高,自然要把房价抬高,土地出让金与房价是一个恶性循环。

搜狐国富智库:您觉得影响中国房价最具有决定性的因素是什么?

易宪容:住房市场跟其他市场有根本性的不同,住房既是投资品,也是消费品,我把它看成是两栖动物,两栖产品。投资品跟消费品的定价基础、运行机制、运作方式是完全不同的。

易宪容:现在总体来看,我们的房地产市场都很危险,很边缘的、空置的地方价格都炒起来了。住房是住的,不是炒的,到现在一点都没有落实,没有通过房地产交易税、房地产交易所得税来全面的控制。

另外,当下房地产市场是一个投资为主导的市场,它的价格是根据投资者的预期来决定的,如果投资者预期价格上涨,那么他就会进入。

易宪容:一个前提条件,一定要房价上涨。最核心的概念,这么多年政府发出的各种信号都在让房价上涨,然后投资者千方百计的进来,买房子的人就越来越多。

搜狐国富智库:数据显示,现在抢房是因为住房类库存很紧张,大概只能支撑2-3个月,但您说商品房目前是严重过剩,二者是失衡的,您认为是这样的吗?

搜狐国富智库::您一直在呼吁政府要调控房价,但是近些年来房子一直在涨,您怎么评价这些年的努力?

原标题:著名房地产专家易宪容:中国房地产最大风险就是房价下跌

搜狐国富智库:通过您现在研究所掌握的数据来说,哪些地方的区域可能是房价处在很危险的状态?还有哪些城市可能会存在就比较好的上涨空间?

易宪容:我认为房地产市场要回归到消费市场,首先,政府要保证每一个公民的基本居住权,一个政府不能做到这一条,就是失职。这么多年我一再主张的就是这个最基本的东西,现在我的思想“房子是住的,不是炒作的”,已经有中央文件指出了,政府已经接受了。

易宪容:这个必须绝对的限制不能炒,谁炒房就进行拘留,如果不下命令是不行的。其实也说明了一个很简单的问题,政府要控制房地产投机炒作太容易了。

搜狐国富智库:我们知道德国的住房满意率是非常高的,就据调查达到80%以上,您觉得我国是怎么可以借鉴德国的这种方式?有什么可以供我们借鉴的?

搜狐国富智库:那雄安以租代住的房地产模式,您觉得这种模式是可以复制的吗?

此外,地方政府的债务是无止境的,同时地方政府又可以大建,有些项目就那么大工程,花那么多钱,就浪费多少。

易宪容:中国市场发展这么多年,中国房地产税非常的落后,非常的有缺陷,非常的有问题。房地产税的概念很多,房地产交易税、房地产交易所得税、房地产物业税、房地产税、房地产空置税、房地产遗产税等等。我们中国本来是有一个房地产交易所得税,但这个交易所得税后来被地方政府化解掉了,有时政府为了发展房地产,鼓励大家规避税。

易宪容:德国的房地产市场发展非常好,房价三十年上涨不到10%。我们政府也在借鉴。德国的住房租赁市场比较发达, 57%的居民是租房,且德国的房地产市场任何一个居民炒作住房,赚钱几乎等于零。因为他有一系列的法律规定的清清楚楚,超过20%就会有人举报,30%就得坐牢。德国有一套健全的法律,政府有责任保证每一个人的基本居住条件。通过发展租赁市场、拥有配套的法律体系,并且政府补贴租房,并保障租房人的权利。租客协会的发展,房地产上在开发时,租赁和商品房是有相应的比例的,并且在租金租住时间上保障居民的权利。所以我们的政府也要保证居民的基本居住条件。有一系列的保护措施,大家觉得租房适合了,就不去买房子。

推动房价不断上涨的幕后之手是什么?房地产泡沫是否会破灭?房地产税是否应该征收?为什么德国的住房满意度高达80%?以及作为话题人物的易宪容如何评价自己这20多年来的看空论?

搜狐国富智库:最近丹东、海南房价在上涨,一个城市突然因政策等原因就火起来了,您怎么看这种现象?

目前,政府既要遏制房地产的快速上涨,又要稳定房价,现在通过限卖限购政策控制房地产价格保证它稳定,也就是说整个价格上涨预期还会存在,所以价格还是上涨的。

易宪容:现在违约率来讲,房价不下跌违约率很低的,因为房价不下跌的时候,就这个房子可以重新抵押卖掉。现在违约率最大的问题就是,这几年个人的杠杆程度越来越高,负债比例,现在已经升多50%以上了,这个升的非常快,特别是这两年,个人负债比例升高。

易宪容:现在房地产市场是一个高风险的市场,房地产泡沫已经很大,现在大家做投资不要把过去房价作为未来投资的依据,做投资一定要放在比较安全的地方,未来的房价怎么样还不知道,政府也希望房价一直保持稳定。

搜狐国富智库:您刚才说向银行借钱,之前4月份的时候央行降准,各个银行也掀起了抢钱存储大战,有人说这一部分,银行抢来的人基本都进入了房贷市场,您是怎么觉得的?

搜狐国富智库:政府严控房价的同时,房价却飞速上涨,为什么会出现政府越调房价越涨这种怪圈?

易宪容:不是。住房如果是消费品,每个人根据自己的消费能力来购买不同的住房;如果是投资品,关键要看房价上涨还是下跌,如果房价下跌,就全部过剩,没有多少人去买,但不要跌多了,就跌10%都可以投,跌50%那就不行了,你这个概念是不成立的。

第一,中国的房地产市场,没有界定和区分投资和消费。虽然现在政策已经有了事前的界定,但非常有限,还需要事中和事后来界定,政府需要针对不同的市场出的各种政策。目前房价高的原因不是买的人多,供给不够,而是没有把投资和消费区分开。

地方政府除了考虑房产税,而且房产税到底什么东西大家也不知道,现在都在讨论,还在调,这个事意义不大。

搜狐国富智库:据您的研究,目前,一线城市和二三四线城市的房价有什么变化?

第三,这么多年出台的政策这么多,房价却涨的越快,主要就是因为房地产可以投机炒作,却没有通过好的政策来遏制房地产投机炒作。比如,在德国买房赚钱是不可能的,房子的租金、房价每年升多少都是有规定的,每年房地产开发商把房子卖出去,利润超过了20%,买房的人就可以起诉,卖房者就可能坐牢,所以暴利是不可能的。

搜狐国富智库:任志强认为大家获得房产的方式不同,有的是分配的,有的是买的商品房,他认为统一征收房产税可能会出现不公平问题,他希望能够区别征税?

著名房地产专家易宪容:中国房地产最大风险就是房价下跌!

2018-08-03 14:51 来源:搜狐国富智库 房地产 /房价

搜狐国富智库:按您的意思,是不是要尽快推出房地产税?

搜狐国富智库:你预期我们的房价还会继续上涨吗?

同时还可以借银行的钱用买的房赚钱,比如,通过向银行借钱首付30%,只要房价在上涨,特别是涨的快的时候,这个时候市场利率10%,房价涨了20%、30%。不通过银行,通过过桥资金,利率就比银行高一些,10%或者15%,一年以后卖掉,我就可以赚25%以上。

如果政策真的要调整,跟韩国一样的,推出房地产交易税、房地产交易所得税,而且还不要立法,50%、60%,最高的70%,投机房地产的投资者全部就会逃掉。如果政府不调,可能还要拖,拖到什么时候,房地产泡沫会破裂还不知道,中国太大了,而且从计划经济到市场经济发展过来的。

第二,限定投资和消费没有关系后,利用信贷政策、税收政策进行限制,打击投资。比如,通过房地产交易所得税让投机买房者无利可图。可以学习韩国,第一套房可以免税,第二套房缴纳50%房地产交易所得税,买的越多税就越高。高税收会让投资者无利可获,那么投资人就会退出这个市场。

搜狐国富智库:您刚才说的,因为最近几年地方政府的债务也是高垒,也没有拉动房价,也没有用出让土地的资金来弥补这一块,您觉得出让土地金和房价他们之间有什么联系?

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