郁亮：今后房地产会怎样

郁亮：一个成熟企业，领导的色彩会越来越淡，我觉得不是给万科贴上什么标签的问题，而是根据时代的变化，适应时代的要求，做时代企业。如果一定要给出一个定位，我希望万科成为一支以“真实价值创造”为企业价值观的社会建设的有生力量，坚持艰苦奋斗，通过诚实劳动创造真实业绩。

从政策看，目前的租金回报率1%－2％左右，这导致大家“赔本赚吆喝”；再者，长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题，如果长租不能解决小孩上学，那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解，否则租售并举解决居住问题就会成为空话。

郁亮：我觉得这次房地产行业的调控，有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始，启动了房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长。

郁亮：我们要做的就是“当好农民种好地”。政商之间不可能没有关系，这么多手续要在政府办，但是我们这么多年的事实证明，“亲、清”政商关系是存在的，这条路是可以走通的，所以说我们会一直坚持这种阳光下的体制。国家大力反腐，也是为了建立一个阳光透明的政商关系。如果大家希望去找关系去做事，那就是跟这个时代脱节了，过去行不通、未来更行不通。

住房租赁市场方面，郁亮表示，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间，计划今年做到10万间。

如何看待这一轮的政府调控？“房子是用来住的不是用来炒的”如何实现？中国未来房地产走向何方？刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮，接受“新华视点”记者独家专访，对房地产市场的焦点问题坦陈看法。

记者：目前一线城市楼市出现“僵局”，而三四线城市房地产比较火热。你认为中国房地产市场的未来会怎样？

同时，我们认为，中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”，近年来，特大城市的承载能力到了极限，要素价格上升，企业、劳动力外溢，加上轨道交通快速发展等因素，形成了城市圈、城市带的发展。目前，房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够，甚至已经失去意义，围绕一线城市、强二线城市的周边区域，伴随着城市圈带的扩张，都有很大发展空间。

郁亮：租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应，完善相关体制机制建设，另一方面要提供更多可支付住宅。

记者：住房租赁市场一直都有，现在重提租售并举有何深意？

我有一种“1153供给模式”设想，即：将房地产供应分为四个层次，第一个层次的10％是针对最低收入保障人群，通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。

郁亮指出，现在来看，高房价问题突出的城市就几十个，都存在供给不足的原因。一些特大城市的周边城市，是否应该限价、限购值得商榷，因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。

郁亮：我认为高房价很大程度上是一种货币现象，但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性，“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调，如一些银行的按揭十分紧张，另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。

第四个层次的30％，是完全市场化、较为高端的商品房，这部分需求现实存在，不必过度干预。

专访全文如下：

第二个层次的10％，则是对科技人才、医生、老师等人群，以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员，他们也是社会的宝贵人才，是社会稳定的重要力量，他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业，对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通，否则就会出现经济适用房分配中的乱象。

[摘要]刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮，接受“新华视点”记者独家专访，对房地产市场的焦点问题坦陈看法。

从现实看，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1．2—1．8万间，计划今年做到10万间。

记者：上半年，中国房地产的关键词就是调控你如何评价这一轮的房地产调控？

郁亮：租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，现在发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据，居住消费占GDP比重，美国是12．5％，英国15．7％，德国12．1％，日本14．1％，中国6．7％，居住消费包括租金、物管、装修等。从国际看，我们租赁市场的发展空间很大。

现在来看，高房价问题突出的城市就几十个，都存在供给不足的原因。我认为一些特大城市的周边城市，是否应该限价、限购值得商榷，因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。

谈万科战略：“当好农民种好地”

轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来，结合我们回到“只住不炒”的原点、初心，再加上金融缩表等背景，我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。未来，万科的布局也将出现变化，会更强调特大城市和周边的协同，投资的概念、方向会有调整。

今年上半年，从中央到地方政府，宏观调控政策频频加码，市场出现了明显反应，房价 (南宁房价当日报 )上涨势头得到遏制。