房地产赚快钱模式 引发三重危机

　　“平安的资管计划有退出时间，我们一段时间股价下跌，就是因为平安的资金退出。”绿地控股董事长、总裁张玉良此前同记者交流时曾提到。

　　如果说，房屋质量和房企规模构成一对隐喻，那它体现了这个行业极致的两面性。在悲观者看来，规模的发展出现巨大的泡沫，无论多么膨胀都无法掩饰产品的空虚。而在乐观者看来，发展过后总是脆弱，这是高速发展必然的代价。

　　“对于地产商发展而言，通常有两个杠杆。一个是财务杠杆，一个是经营杠杆，在财务杠杆达到一定程度以后，地产商都开始通过增加经营杠杆来进一步发展自己的规模。”北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹告诉记者。

　　在周期的调控下，无论是大企业，还是小企业，都在面临暴风雨的考验。不久前，一家TOP30房企被曝出旗下投资公司针对在职员工以基金购买形式推出一个投资产品。最低100万，每次增加50万，利率18%。而购买300万以上，利率20%，每季度结息一次。

　　若说过去三年最让开发商们称道的数据是什么，那必然是“销售金额”无疑，因为在它的光环之下，其他数据都显得黯然失色。

　　杠杆扩张埋下财务安全隐患

　　[2017年TOP100房企总销售金额74390亿元，较2016年TOP100房企的51618亿元同比增长44%。然而同期上市房企营业收入TOP100营收总额为3.35万亿元，同比上涨16%。]

　　事实上，在房地产企业内部最担心的时刻便是楼盘交付阶段，因为销售口的同事天花乱坠一番承诺后，到交付环节许多细节无从兑现，从而引发房企在业主中间的信任危机。

　　对于经营杠杆而言，很重要的就是加快周转，即提升施工进度以与销售进度相匹配，以实现资金的更快回流。因此，许多房子都将快速开发快速周转奉为制胜宝典之一。

　　作为最典型的资金密集型行业，房地产在高速扩张的进程中，离不开资金方的支持和匹配。因此，在极致的经营杠杆之外，房企的财务杠杆往往也会用到极致，其资产负债率在行业规模扩张的同时不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。

　　“我们要求每年的增速是100%，所有人都在迎着压力追求规模。”一位房企高管告诉第一财经记者。的确，在过去的两三年时间内，规模成为地产大佬们较劲的角斗场，“DOUBLE”成为他们的口头禅——谁无法做到翻倍，就不足以在行业里占据一席之地。这使得翻倍增长这种原本常见于小企业身上的戏码，却在中国巨无霸房企身上频繁上演。

　　7月27日，安徽省六安市人民政府官方微博称，7月26日23时至24时，六安城区降雨量达70毫米/小时，短时风速7级左右。23时40分许，金安区碧桂园·城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，造成6人死亡、10人受伤的重大安全事故。

　　如果说事故是高周转扩张负面影响中的极致案例，那么快速扩张所带来的房屋质量低劣引发的维权事件，则是房地产行业当下的普遍现象。

　　以亿翰智库的统计数据为例，2017年TOP100房企总销售金额74390亿元，较2016年TOP100房企的51618亿元同比增长44%。然而同期上市房企营业收入TOP100营收总额为3.35万亿元，同比上涨16%，且增速较2016年的28%明显下降。（虽然TOP100房企的统计样本有所不同，但考虑到国内100强房企中多数为上市公司，数据的对比具有较强的参考意义。）

　　比如7月6日晚间，金科地产披露其2018年度累计新增借款情况，显示截至2018年6月末，公司合并口径下（下同）借款余额为781.49亿元，较2017年末借款余额677.16亿元增加104.33亿元，增加金额占2017年末经审计的净资产223.66亿元的46.65%。激增的债务，让金科负债率不断提高，截至2018年3月31日，金科负债率86.22%。

　　过去，万科曾经是以周转取胜的代表，而如今，这方面的标杆当数碧桂园。在碧桂园的项目管理体系内，要求三四五线城市新获取项目原则上均按照“456”原则进行操作，即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。

　　Wind数据显示，2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。136家房企中，有35家资产负债率超过80%红线，占比接近26%。

　　早在今年6月末，成都多位业主前往中海锦江城，因为得知该楼盘有领导视察，希望将投诉材料交给相关部门领导。央企华润也面临类似局面。华润龙湾御府在面临业主装修维权后，部分业主投诉到市房管局等渠道，但华润方面没有进行任何联系;又在后期投诉到了中央巡视组、房管局、市建委，之后华润3个楼盘业主进行联合维权。

　　负债比率上升，房地产行业整体债务总额也水涨船高，偿债压力逐渐显现。据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，到期量分别高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　“思所以危则安矣，思所以乱则治矣，思所以亡则存矣。”当行业步入新一轮调整周期，是时候对过往的疯狂进行一番反思。

　　快速周转给碧桂园带来了业绩的激增。2017年碧桂园合约销售额5508亿，一跃成为国内最大的地产开发企业。不过，随着该公司规模的扩大，局部区域和城市在追求速度的进程中逐渐暴露出意料之外的问题。

　　“即便外部融资，房企的信托成本也会超过15%，这家房企我们尝试帮他们融资，但是资方还是很谨慎，不愿意出钱。”一位金融人士告诉记者。