央企房地产“江湖”：业绩分化 整合提速

曾经位列“招保万金”之首的招商蛇口，也在央企房地产分化发展的潮流中努力跻身。今年上半年，招商蛇口实现签约销售金额为750.96亿元，完成全年目标的49.7%。而在2017年，招商蛇口全年累计实现签约销售金额1127.79亿元，同比增长52.54%；签约销售面积570.01万平方米，同比增长20.98%。

“利润王”中海地产仍然保持自身优势。今年上半年，中海销售金额为1273.2亿港元，同比上升33.7%。尽管在规模上暂时落后于“碧万恒”，但在净利润方面，中海地产依然优势明显，上升25.2%至216.5亿港元。2017年，在中海地产进入颜建国时代后，其在拿地上作风强悍，与总公司的互动显著增加，开始强调规模，在管控上也更趋向精细化，成为央企房地产群体的典型代表之一。

随着各大房企上半年业绩陆续出炉，央企房地产这一群体的表现值得关注。从行业整体来看，2018年上半年房地产集中度进一步提升，“马太效应”下强者表现愈强，列后房企承受诸多危机。对于央企房地产来说亦是如此，一方面其面临来自行业的规模竞争，另一方面央企房地产群体内部分化发展的趋势也在进一步加强。

在“马太效应”下，房地产资源必然向谈判能力、融资能力、成本控制能力、溢价能力更强的龙头房企集中，进一步加强了央企房地产的分化发展。从销售业绩来看，2018年上半年，保利地产、中海地产、华润置地跻身TOP10，招商蛇口与中国金茂位列TOP20，中国铁建、保利置业跨入TOP50，中粮地产、中国中铁、华侨城、电建地产、中冶置业和中交地产进入TOP100，五矿地产等其余8家企业则排在TOP100之外。

经国务院国资委批准，当前主要有21家央企保留房地产业务。但在整个房地产业经历深刻调整的今天，央企房地产正各自进入不同的发展轨迹，分化发展趋势明显。其中，以保利地产为代表的第一梯队房企正发力登顶前三甲，而以五矿地产等为代表的央企房地产则排在TOP100之外，在行业日益加剧的规模竞争中努力保持跟队。

也有部分央企房地产在分化发展的格局中面临较大压力。例如，五矿地产上半年实现签约销售额约为28.1亿元，仅完成全年目标的18.7%。2017年，五矿地产实现收入为119.36亿港元，同比增3.1%。其在近期的公告中表示，公司今年前6个月的签约额与去年同期相若，根据销售计划，大部分开发项目将集中在下半年开盘预售，有信心完成全年度目标。

分化发展 登顶与跟队

央企整合大潮激荡着央企房地产分化发展的格局。近日举办的深化供给侧结构性改革推动中央企业高质量发展媒体通气会透露信息，下一步国资委将在更高目标、更大范围、更深层次去谋划和推动重组工作，央企将分层分类推进新的整合，在继续做好集团层面重组的同时，打破企业边界深入推进专业化整合。

“央企房地产的重组整合是当前房地产市场的重要趋势。在‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位下，房地产市场呈现出平稳发展的态势，给市场带来很多变化。其中，房企之间的合并重组，特别是国企或者央企房地产的重组整合，或成为影响行业发展格局的重要力量。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉《中国建设报·中国房地产》，重组整合将为央企房地产的发展带来更多想象空间。

通过梳理业绩公告数据可以发现，上半年不少央企房地产已经完成甚至超过年度目标的50%。其中，完成比例最高的属中国金茂，其上半年累计取得签约及成交销售金额共计717.62亿元，已经完成年度目标的71.8%。此外，保利置业、中国铁建、保利地产、中海地产等也在上半年已经完成或者超过了年度销售目标的一半。

以保利地产为例，根据其7月15日晚发布的业绩快报，公司上半年实现营收598.66亿元，同比增长9.9%；净利为64.92亿元，同比增长14.9%。报告期内，公司实现签约金额2153.12亿元，同比增长46.86%，为以后年度的业绩增长奠定了基础。按照保利地产此前公布的“345战略”，2018年要实现销售额4000亿元，2019年要冲击5000亿元。

央企房地产分化发展的行业背景之一是行业集中度快速提升。中国指数研究院数据显示，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家；合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%，刷新了历史数据。