隐形地产大鳄 富士康A股敲钟倒计时

　　除了拿地，富士康旗下房地产业务相关的子公司也越来越多。时代财经查阅富士康IPO说明书发现，富士康全资子公司河南御品置业有限责任公司的主营业务就是房地产开发与管理，成立于2014年。另据富士康在台湾证券交易所发布的公告所知，2016年4月29日，集团为配合上海的土地转型工作，收购了富昱置业(上海)有限公司79.77%的股权，该公司经营范围也包括房地产开发销售等。
　　“所以像富士康这样的制造企业进入到这一行业后，也会意识到这一问题，开始慢慢缩减投入或者直接转让土地以获取现金。”
　　多个地产开发项目搁浅
　　其实近十几年来，这家制造业巨头一直在中国大陆房地产市场悄悄试水。据时代财经不完全统计，自2005年以来，富士康的对外口径中先后披露过五个商业地产项目、两个住宅项目以及47个工业园区。


　　这与黄立冲所提的“收成期”相契合，他解释道，一般制造型企业在某一区域投资建设工厂时，都会获取较多低成本土地，这些土地往往会囤积起来，十几年后土地大幅升值，这个时候拿出来和开发商一起开发或转让，可获取不少利润。

　　从2005年前后，轩盛就在就在上海、长春、贵州、太原、深圳、武汉、重庆等地陆续获取商住地块，其中上海陆家嘴的上海总部“富士康大厦”项目最受人关注的。

　　面对富士康在商业地产的试水，易居企业集团CEO丁祖昱曾发文表示，“说实话，我可以理解郭台铭，毕竟做代工毛利率太低。再加上最近几年整个市场竞争加剧，进出口疲软，成本上升，富士康的钱越来越难赚，一分一厘都是‘血汗钱’，而房地产商却赚得盆满钵满。”
　　郭台铭是深谙土地价值的人，他在购入深圳龙华地块时曾说过一句名言，即“看得见的土地我都要了。”事实上，富士康也早在2005年搭建了自己的地产业务平台——香港轩盛投资有限公司，其主营业务方向便是“房地产综合开发”。

　　受益于近年来的产业内迁，富士康的土地价值将逐步释放，成为中国大陆拥有最多工业用地的企业之一。据时代财经不完全统计，富士康所拥有的工业园区和科技小镇占地面积至少为9259万平米。黄立冲表示，富士康的土储价值很高，尤其在深圳的土地储备能量巨大。


　　一向有“全球最大代工厂”之称的富士康，被公认为是制造业的“独角兽”企业。这样一家企业在中国大陆的一举一动格外引人关注，就在富士康申请上市的差不多时间段，其联合碧桂园在广州拿下的三块商住用地。


　　然而，这些项目中，五个商业地产项目的进展十分缓慢，至今没有一个成功开业。多位业内专家表示，商业地产的运营对于富士康这样的制造型企业而言，还是存在成本高、专业性强等阻碍。


　　而房地产开发领域的净利润率则相对较高，中原地产研究中心统计数据显示，研究的112家房地产企业平均净利润率在2015年为8.3%，2016年为8.2%。徐枫认为，房地产行业在一二线城市虽然还是个香饽饽，但是从全国范围内来说，房地产开发领域是要去产能的。




　　据时代财经不完全统计，自2005年以来，富士康在中国大陆共有五个商业地产项目，两个住宅销售项目。除了上海的“富士康大厦”项目，在2009年、2012年、2013年以及2015年，富士康分别投资重庆商业地产、长春“玉兰新天地”、贵州“富士康商贸城”以及乐山商贸综合体，但后期这些项目却鲜有消息传出。唯一的两个住宅销售项目，武汉“轩盛·湾郡”项目以及武汉富士康工业园区附近别墅项目得以在2010年和2011年开盘。
　　虽然富士康曾明确表示过不做地产开发，但其在地产板块的布局却从多年前已悄然展开。富士康自1988年投资大陆以来，不断扩充与完善布局，如今已创建了八大主力科技园，分别为深圳龙华科技园、江苏昆山科技园、杭州钱塘科技园、 北京科技园区、山西太原科技园、烟台科技园、 山西晋城工业园、 上海松江科技园。

　　5月11日，证监会按法定程序核准了富士康的上市申请，它登陆A股市场正式进入倒计时阶段。不管是此前的36天过会，还是高效地被审核通过，富士康的闪电速度引起资本市场的广泛关注。
　　近年来富士康在深圳拿地的步伐仍没有停下，2017年8月18日，富士康子公司鹏鼎控股(深圳)股份有限公司以底价13.73亿元竞得一块宝安区的商业用地，土地面积为9306.98平方米，建筑面积为9.3万平方米。今年1月24日，鹏鼎控股又以1.23亿低价摘得深圳宝安一工业用地，土地面积为4.51万平方米，总建筑面积为18.05万平方米。
　　作为一家劳动密集型企业，富士康和国内许多制造商一样，面临着劳动成本提升、净利润低等问题地，。富士康IPO说明书显示，其在2015年、2016年、2017年营业收入分别为2728亿元、2727.13亿元、3545.44亿元，净利润分别为143.5亿元、143.66亿元、158.68亿元，净利润率仅为5.26%、5.27%和4.42%。
　　此番富士康联手碧桂园在广州市增城区连下三地，共耗资59.7亿，土地面积总计36.2万平方米，总建筑面积达70万平方米。据悉，这些土地都将用于朱村科技小镇的建设。
　　“富士康的土地布局进入缓慢的收成期。”尽管商业地产项目屡遭搁浅，但协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为富士康土地的收成期正在来临。


　　《郭台铭与富士康》一书中写道，“ 郭台铭认为，当一个创业者做出重大投资决定后，就不要去理会土地市场、股票市场、外汇市场的变化，如果没有一股埋头向前的冲劲，必会产生心理不平衡的现象。”在中国走过的这30年来，富士康已然是行业的龙头老大，对创业时期而言的不良诱惑，似乎没有再抵制。

　　富士康商业地产项目难以成功运营的很大原因，一定程度上也与成本高、回报周期长以及运营管理能力等紧密相关。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫分析认为，囿于主营业务和房地产业务所需的相关资源和投放不一样，所以类似富士康这样的传统制造业企业涉足商业地产无法取得理想成果。

　　2011年富士康出售的一块深圳土地就为其带来了不菲的盈利。2006年9月15日，富士康斥资约4.32亿元拿下深圳宝安区一幅占地面积6.7万平方米的土地。时隔五年后，富士康在港交所发布公告称，子公司富泰宏精密与其母公司鸿海以8.79亿元人民币将这块土地卖给了深圳城市建设投资发展有限公司，净赚一倍多。
　　今年1月15日以及2月26日，广州增城的三块商住被广州市碧城科技投资有限公司拿下，这家公司背后的企业引人关注。时代财经查阅国家企业信用信息公示系统获悉，广州市碧城科技投资有限公司背后的实际控制企业为富士康和碧桂园，两家企业共同成立的广州市碧发科技投资有限公司在碧城科技占股75%。
　　地产进入缓慢收成期？
　　这块位于上海陆家嘴金融区的土地是富士康于2005年以“鸿海中国(大陆)总部”的名义拿下的，于2012年开始施工。时代财经在3月底实地探访“富士康大厦”时发现，大厦已经封顶，但还未竣工，现场仍有工人在玻璃外墙作业。

　　另外在武汉、成都、杭州、营口、秦皇岛等地还有几十个工业园，据时代财经不完全统计，截至目前，富士康已在28个城市建有47个厂区，已知总占地面积约为9259万平米。

　　“富士康和碧桂园的合作是优势互补。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，碧桂园是房企龙头，有建设特色小镇的经验，而富士康的产业以及资金优势将有力推动科技小镇的建设。另外广州增城等地的轨道交通建设促进了地价的提升，有助于提升房地产的投资收益。

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