房地产行业:地产龙头的“确定性价值”和“避险价值”

1、规模效应:集中度提升扩大龙头房企规模具备较强确定性。行业总规模见顶,随着中小房企不断被收购退出市场,龙头房企市场份额和公司规模仍将会持续提升。我们预计2018年龙头房企TOP3/TOP10/TOP30的销售金额占比将分别达到18%、35%和50%,地产行业并购整合在未来三年内将持续,加速向头部集中。行业龙头竞争结构优化,受益于品牌和规模效应。未来地产行业将高度聚集,便于管理,规模和风险可控。

销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能;美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能;利率提升有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能。

建议关注具备融资优势和规模优势的龙头房企,如保利地产和万科A。

我们认为龙头房企目前情况下具备“确定性价值”和“避险价值”

投资建议:关注具备融资优势和规模优势的龙头房企

风险分析:资金链断裂、汇率波动、利率提升

2、业绩确定:2017年全国销售金额约13.37万亿,同比增长13.7%创历史新高,为2018年房企的业绩结算提供了较强确定性。2018年1月的销售数据(克尔瑞第三方)显示,地产龙头恒大、万科、碧桂园1月销售金额均超600亿。万科公告称2018年1月份公司实现合同销售金额679.8亿元,同比增长41.3%。

3、估值修复:我们在年度策略报告《2018前路渐明:四大红利与房企进化》详细阐述了地产板块估值修复的逻辑,包括长效机制使不确定性估值折价得到修复,调控手段升级使供需平衡,周期性波幅减弱,风险溢价减小;龙头房企积极拓展生活服务板块,分部估值法更精准衡量利润的稳定程度,利于板块估值修复。目前SW地产板块整体估值PE为16.8,相对其他板块估值较低,具备一定的避险价值。