博鳌·现场丨朱海斌：经济政策宽松对房地产市场影响的10个判断

　　8、从整个房地产行业来看，未来城镇化仍然有一定的增量空间，未来更关注的是新型城镇化之下人口在城市之间的流动，这是在未来5年更需要关注的一个主题；

　　从另一个角度看，过去三次政策调整以后，房价总是出现从底部往高峰的一个比较强的反弹，2017年以后，房价在过去的6到9个月已经提前出现了一个底部的反弹，也就是说今年上半年房地产市场本身是一个超预期的表现。

　　在货币政策和财政政策调整上，本轮很大的不同表现在金融的严监管仍然会持续，影子信贷，金融贷款之外跟银行相关的贷款的部分，仍然处于萎缩的情况，从这个角度来看，社融很难从底部出现一个反弹，恰恰是严监管带来的一个对货币非常强的制约。

　　6、以商品房市场化的供应渠道为主的城镇住宅体系，转为现在多渠道供给、多主体保障的新的楼市供应格局，这个新的楼市供应格局之下，商品房和保障房基本上是一个并行的局面；

　　5、房地产市场的整合，大房企和中小房企之间的分化可能会进一步加剧，可能在2020年之前，前8位房地产开发商的市场份额可能会占到35%左右，前20位可能会超过50%，；

　　和讯房产消息 8月3日，以“地产归途 时间与未来”为主题的2018博鳌房地产论坛第二天全体大会开幕。此次大会上，摩根大通董事总经理朱海斌站在宏观的角度表示，当前中国经济面临两达问题，一个是中美贸易战，二是国内政策的调整，也就是放水的问题，在此背景下，房地产行业这一轮可能仍然面临着紧缩性的政策。

　　基于此，朱海斌将此次政策的调整对房地产的影响总结为以下几点。

　　货币政策上，本次的刺激力度很可能要远远弱于前几次的刺激。朱海斌的观点是，央行对银行体系的存贷款利率从2008年以后，每次的货币政策放松都伴随着一系列的降息的举措，但此次到目前为止，央行降息更多反映在金融市场利率的下调，银行存贷款利率到目前并没有任何的调整，而且2018年下半年也不会有任何的调整。

　　9、2017年以后，二三四线城市是支持这一轮房地产超预期表现的一个主体的力量；

　　朱海斌认为中国的财政政策有两个比较明显的特点，一个是中央点菜、地方买单，财政赤字更多的是由地方承担；第二个是财政部点菜、央行买单，从某种程度上来说，广义的财政政策并不是由显性的财政赤字的安排，而是通过货币政策同步的刺激。

　　3、2018年下半年房地产市场可能会出现一个温和的下滑，无论从楼市的成交还是房价的增速来看，下半年都会比上半年略微走低；

　　4、从房地产投资增速的规模来看，上半年增长10%，这并不是一个可持续的水平，下半年可能会维持在4%到5%之间，全年维持在7%左右的增速；

　　2、对房地产紧缩的政策仍然会延续，有可能在2019年会进一步的调整；

　　10、未来支持新一轮房地产需求的是新型的城市化，城市群的集聚，尤其是在一线城市附近的三四线城市。

　　另外，朱海斌以诸多数据向大家展示了此次放水力度之弱，他认为，实际上，财政政策今年并没有明显的调整。“对财政政策的调整，更多的体现在财政政策的执行上，由上半年非常紧缩的财政政策的执行，到下半年的宽松，这种宽松体现对基建投资的支持，这是我们目前在财政端看到的比较积极的变化。”

　　1、目前宏观政策的调控力度远弱于前几次；

　　朱海斌认为，“以往政策放松是全方位的放水，但是这一轮并不是全方位的放水，目前看到更多的是货币政策、财政政策或者某种程度上的汇率政策的调整，但是高层明确提出房地产紧缩仍然要坚持，金融严监管仍然要持续，这是以前的两个不同。”

　　央行此次放水跟之前相比逻辑上有什么不同，对房地产行业可能会带来怎样的影响？朱海斌给出了答案。

　　7、在目前这种长效机制的安排下，包括房地产税的安排一再拖迟，或者说即使有，房地产税安排的力度也会远远弱于原先的预期，

　　“从这个角度来看，至少从目前的央行的降准的效果来看，其实跟以往的历此的调整相比，这次的信贷增速很难预期像之前历次央行放水之后出现信贷的反弹。”朱海滨表示。

　　朱海斌表示，中国稳增长的关键是稳投资，一个是制造业的投资，第二个是基建的投资，第三个是房地产的投资。但在2017、2018年以后，经济增速下滑，其主要原因来自于基建投资的大幅下滑，反过来，在制造业投资和房地产投资这两个领域基本上维持在跟2017年相当的水平。这也是为什么在这一轮的政策调整里头，政府强调的一个主题是支持基建的投资。

　　朱海斌判断，央行积极鼓励银行放贷更直接的目标是阻止社融的增速下滑，下半年社融的增速很可能稳定在10%。

（责任编辑：常丹丹 HO016）