地产御寒术：有人促销甩卖 有人规避限购

换赛道发力，创新型融资方式成为房企的救命稻草。同策监控数据显示，今年2月，房企创新型融资方式融资总额为187.94亿元，占房企融资总额的29.7%，环比上涨205.54%。

仲量联行投资研究部副总监周瑛认为，政策和经济环境的变化，对房地产金融市场的影响巨大，“整体经济都在降杠杆过程中，除了传统的融资手段，开发商未来一定会更多着眼于新型结构性融资工具，比如房地产资产证券化会有很大发展空间。”

以资金为主题，规模冲动驱使下，开发商围绕销售端和融资端的种种“探索”展开，以支撑至春暖花开日的到来。

调控之下，蝴蝶效应还在继续传导。

河北廊坊的多个房地产项目正在为销售业绩冲刺，降价促销、分期付款、送车位、为外地客户压房并在三年内免费更名；在南方，环深圳的东莞项目，售房人员自称能规避限购以留住深圳的购房者。

一阵风刮过环京区域，依然春寒料峭。

3月，地产行业资产证券化的动作有增无减。3月5日，碧桂园的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”获批，储架发行规模总额高达400亿元；此外，绿都地产子公司绿都物业2018年度第一期应收账款债权融资计划于北金所成功发行，产品总规模2.2亿元。

风吹而草动。环京区域最早传出降价是3月开始，华夏幸福（600340.SH）旗下均价曾飙至18000元／平方米的霸州孔雀城，以8500元／平方米的价格促销。尽管该项目的销售表示：“目前在售的是商务公寓产品，价格自然低于前期卖的住宅产品。”但8500元／平方米的均价还是低于公寓1-2月时11000元／平方米的售价。

这一措施的背后的具体操作是，购房者先与开发商进行草签，有心长线持有房产的购房者通过缴纳3年个税，待获得购房资格后再进行备案；只想短期投资买卖的购房者则可在3年内，将房产（可委托开发商）转卖给其他购房者来赚取差价。

至于如何保证只进行草签的购房者权益和资金安全，该销售只用“我们是上市公司，绝对安全”寥寥数语打发。永清花语城的开发商是荣盛发展（002146.SZ）。

回归主题，无论是融资创新还是降价促销、以价换量，不过是企业在地产凛冬下的应对之法。

在南方，跟环京项目的逻辑一样，环深圳的东莞楼市亦受限于限购政策，一些项目正设法绕道而行。

3月17日晚，位于河北廊坊的永清花语城最新一次销售会议传递出“按时签约每平方米再减500元”的讯息。这相当于在9700元／平方米的最低销售均价上再打折。

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开发商通过销售去库存、回笼资金的渠道受限，相当于销售端现金流的水龙头被拧紧。而融资端的渠道亦被收紧，融资成本上升。

促销的目的在于加快资金回笼。环京区域，在围绕北京而构筑的都市圈中，长久扮演着投资热土的角色。2017年年中，为更好地引导楼市健康平稳发展，河北省出台调控新政进行限购，抑制炒房投资行为。

环京以外，中海地产宣布，3月15日开始，在北方区域哈尔滨、长春、沈阳、青岛、烟台等城市推出30个特惠盘。譬如大连的中海海港城，推出5套特价房源，加上老业主重购99折优惠；中海天赋山、中华御湖熙谷尾盘剩余房源特价秒杀；长春的中海寰宇天下住宅、商铺优惠98折，公寓优惠5000元/套；烟台的中海紫御公馆别墅、公寓推出特价房源10套、中海城市广场享优惠98折等。

位于东莞茶山的保利锦城项目相关负责人告知来自深圳的意向客户，只要客户出2万元，便能为其“搞定”购房资格。

开发商光鲜的年报数据，由一个个项目所贡献，业绩压力下，应对调控的种种措施重现江湖，降价促销或者其他，这些方法在过去强监管之年并不少见，如今是旧瓶装新酒。

一名项目销售告诉第一财经，永清花语城原售价超过16000元／平方米，近期正在降价促销。“根据不同的付款方式，项目定价不同。如按揭买房，项目均价则在10000-13000元/平方米之间，如果一次性付款，项目均价则低至9700元／平方米，并且送车位。”

在2017年全国商品房销售创新高的背后，是百强房企凭借品牌、布局、资金优势，销售业绩取得大幅增长。业内普遍判断，2018年龙头房企将继续保持高增长，而中小房企加速淘汰。同时，房企生存线还在抬高，千亿或将是保住TOP20名的底线。

周瑛指出，从长远看，更为严格的监管有助于促进市场健康稳定发展。

“即便是没有购房资格的外地客户，也能先买房再缴税，3年内免费更名。”

严监管之下，多个楼盘通过销售方式的变通进行自救，便有了以上种种。

今明两年是房企偿债的高峰期，此际，监管层出台了系列管理措施以加强对市场的监管，开发商资金面的紧张体现在“拿地－开发－销售－回款”链条上的每个环节。

首先是个人房贷利率上浮、等待时间变长放款缓慢。多家房企一次性付款的客户比例提高，更多购房者因利率上浮而止步。

规模起决定性作用的时代，这对中小房企并不那么友好。第一财经获悉，那家在去年6月被传出拖欠员工工资的奥宸地产，其位于深圳的一个项目99%股权已被一家福建房企收购。