独家｜抢人大战背后的房地产市场逻辑

数据来源：中估数库

由此可见，人口政策刺激内需，拉动房地产的逻辑可以成立，但实际效果并非立竿见影。外媒传中国可能全面开放生育政策，在目前人口红利消失，部分城市迈入老龄化的条件下是有很大可能的。

那么人口政策到底由什么决定？我们认为，主要在于两方面：

宏观上体现为“以量取胜”的策略，也就是说国家鼓励生育的政策长期是可以刺激房地产市场的，但是这个“量”怎么能够达到预期效果，会因“国”而异。

这样一来，国家鼓励生育的逻辑就很清楚了，就是为了直接带动内需（为何要扩大内需详情可见：2018房地产春夏之交：谁是谁的罗生门？），也将间接刺激房地产的长期需求。

留住人靠的是鼓励政策。

说到公共资源，是我国房地产永远绕不开的现实，各地抢人大战目前有几个版本：

可见，抢人大战实质上抢的是有购买力的人，抢未来有购买力的人，从而为房地产市场创造刚需。毕竟一个高校毕业生决定留在某个城市，很有可能从一个人变成夫妻二人，再变成“双方父母+夫妻+孩子”的八人组合，而想要都留下来，就必然产生住房需求。

美国和日本都在上世纪40-60年代两个国家经历了“婴儿潮”，“婴儿潮”的出现是刺激新一轮房地产需求的主要原因。

事实上，日本、德国、俄罗斯等一些国家早已出台了鼓励生育政策，包括生育补助、税收优惠、产假延长等，但目前只有少数国家效果明显，生育率出现回升。因此，鼓励生育未必会带来“婴儿潮”。

稍微涉足房地产领域的人或许都听说过一句话：“一个地方房价涨不涨，短期看金融、中期看土地、长期看人口。”这足以证明人口与房地产之间的密切联系，毕竟只有足够的人口才会给房地产市场带来长期需求。

但赶人背后是要留住高端人才，上海四个中心（国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心）和科创中心建设，要留促进经济长期发展的高端人才，这些人不一定通过买房解决住房需求，可能是租赁。

抢人2.0版本：西安升级版，高校毕业生、普通技术人员只需身份证与毕业证（技能证书）即可闪电落户，而后升级政策表明新落户人口需在原户籍参加中考、高考。

抢人3.0版本：天津抢人四度升级，从在津无工作、无房、无社保，年龄不超过40周岁的全日制高校毕业本科生可‘零门槛’直接落户”到“必须先调档再办落户”，落户与是否真的在当地工作挂钩。

数据来源：国家统计局

数据来源：国家统计局

以苏州和东莞举例：

这个数据说明，二胎开放确实减缓了新增人口的减少率，但高房价、高育儿成本、颠覆传统的生育观念、婚育年龄推迟等原因又进一步导致育龄妇女的生育意愿并不强烈。这一点在城镇中格外明显。而在农村中，二胎开放后生育出现了明显增加。

抢人大战也是可以促进房价上涨的，但是这种机制会带来一定副作用，一方面是会给公共资源带来巨大压力；另一方面，这些新入驻的人未来的购买力是否真的存在也需要打个问号，像天津和西安这样的教育强市，落户可能只是冲着相对宽松的高考去的，典型的等高考红利到手就走人的状态，又何谈未来购买力。

那么2015年国家开放二胎后的效果如何？

暗含的逻辑是：赶人→留住高端人→租赁市场发展解决住房问题。可见，上海新增租赁用地由国企获得原因就是此类用地的供应对象就是针对高端人口。（详见：万科180万租10年 租赁市场“博弈期”号角已吹响）

但即便如此，鼓励生育政策能否带来人口增长还是个问号。是否会对未来房地产市场造成“刚需”，考验的不仅是施政的策略，更考验各城市公共资源的供给能力。

人口政策和房地产之间的关系：