聂梅生：租购并举是根本性房改 怎么改取决于六个字

　　租金收益率非常的重要，为什么没有大的机构和保险进入租赁市场，因为收益率太低了，目前只有2%左右，如何还贷，这是不可能的。中国房地产税还没有出台，发达国家是1%—2%，如果租金的收益率是1%—2%，房地产税1%—2%，刚好抵消了，这套房有什么用，当然我就炒房了，将资产价格炒上去，才会有收益的，租金是没有收益的。

　　谁在住，美国长租公寓有年龄分段比例，大概是22岁—44岁占了长租公寓的52%，大概是这样的情况。中国到底长租公寓是供应给谁的，到了70岁以上，都到了养老公寓，因此要细分。建立租售并举的答案是什么，房价降不下来，应该提高支付力。地价一定要下降，如果做长足并举，租部分的地价一定不能招拍挂，这是不能做的，这是政府的事情，供给侧改革，释放土地的红利，否则租购并举做不上去。

　　说到底，企业的利益很重要，光靠国家和国有企业是做不了的，最后还是要依靠市场。现在目前大的开发企业开始进入，例如保利、万科、龙湖。企业的利益必须要考虑，原来有一大批招拍挂的土地，改成长租公寓是无法改的，帐算不过来，要提高资本的收益率和资金的回报率。

　　我们怎么个不合理力，房价收入比合理的范围是3—6倍，目前北京是25.5倍，上海是23.5倍，即使是中位数，房价和收入比之间的负担，尤其是在大城市是非常倒挂的，中小城市好一点。

　　我们现在在经历房改的第四阶段，即租购并举。聂会长认为，这是根本性的房改。归根结底来看，构建长效机制主要是六个字，建立新的“银根、地根、税收”。

　　租购并举怎么才可以做得到，这是又一次房改。长效机制是改革搭配进行，不太可能在短期完成，为什么这么说，与原来一系列的房改是有关系的，大概回顾一下。第一阶段朱镕基做总理的时候，我当时在部里，以经济适用房为核心的住房制度的改革，最后没有成为核心，这就不说了。第二阶段，土地招拍挂之后，经济适用房用商品房解决保障房的问题，后面一届政府解决保障房，后来不行，出现了很多的问题。第三阶段，加大保障房的力度，形成了一系列的政策。第四阶段，租购并举。应该是房改不断的发展，缺了这个补那个，到现在为止，房地产市场租和购极端的不平衡，基本上是新房的购，二手房的购都不算重要，租相当的弱化，现在提出了租购并举，这是长效机制，也是供给侧改革。所涵盖三个大问题，长效机制说简单也简单，说复杂也复杂，就是六个字地根银根和税收，构成了长效机制和供给侧改革主要的内容。

　　在本次会议中，全联房地产商会创会会长聂梅生发表了关于租售并举的主题演讲。

　　从2008年到2017年，土地成本持续的上升，到底租售租购如何平衡，对比英国的数据，租售的比例达到了30%左右，中国现在租房人口只有12%。旧金山租房比率达到了60%，深圳、上海只有20%左右，并举不了。他们是可以并举的，我们的数据是2：8，还是大城市，他们是的租售并举是4：6开，为什么不能并举，因为国内外租金收益率相差很大。2008年租金收益率还有3.6%，到了2017年租金收益率是1.5%—2%，为什么会下来，这与政府的判断是准确的。房子是用来住的，不是用来炒的。资产升值，大家都希望升值，租金就上不来。现在要调整，起码达到国际的标准，美国的租金收益率是6%—7%，法国和香港起码是3%—4%，租金收益率起码要达到4%—5%，像德国和加拿大这样的数据，才会有大机构进来，才会从金融局面并举。

　　房价收入比中，我个人认为，中国目前的房地产情况，已经发展了20年，如果要限房价是不可能的，去年这么高压，房价都没有下降，只是金融利率下降。房价下降是不大可能，房价收入比怎么样的变化，提高可支付力。好在上半年的数据，可支配收入跟GDP是差不多的，如果可以超过GDP就最好了。可支付力不等于收入，应该是减少税负的负担，因此我认为应该减税。可支付力就上升了，这一点我非常支持特朗普的减税政策，确实对经济、对个人和企业的可支付力起到了强大的支撑作用。现在要租房还是买房，月供不能占工资60%，现在完全的大于，而且是三代人供一套房子，现在的问题是如何提高可支付力，因此要减税。

　　房地产承受了高压，从2017年到2018年，尤其是金融去杠杆的情况下，其结果如何，这是中国人民银行的数据，中长期贷款的租户，基本上是个贷同比增速是下降的，从最高的2017年1月份到现在，下降的幅度比较大。这一系列的去杠杆对个贷部分，贷款余额的增速是下来的。

　　又一次住房体制变革到来之际，我们需要用改革的思路综合考虑各要素的制约与平衡，谢谢大家的关注！

　　以下附演讲全文：