融资收紧、地王承压,中国金茂或已按下激进扩张暂停键

连续四宗股权交易或许暗示了中国金茂（00817.HK）正在按下高速发展的暂停键。

6月3日，金茂挂牌长沙鼎茂置业有限公司100%股权；5月27日，金茂挂牌北京昊远置业有限公司34%股权及天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权，同一天，金茂继续出让浙江项目49%股权给中粮和招商局置地。

与此同时，金茂在多个城市的地王项目销售境况不乐观，叠加目前融资受限的大环境，激进扩张的金茂或许也不淡定了。

接连转让项目股权

6月3日，金茂在北京产权交易所挂牌出让长沙鼎茂置业有限公司100%股权，转让底价为11.45亿元，而鼎茂置业持有长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼。

长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼位于长沙梅溪湖金茂广场内，金茂2018年年报显示，长沙梅溪湖金茂广场于2019年竣工，且在2018年实现住宅、商铺双清盘。该项目总投资额约98.7亿元，由购物中心、超五星级豪华酒店、双塔甲级写字楼、金茂府等组成的城市综合体，此次出售的标的正是双塔写字楼中的北塔。

然而在今年2月27日，上海证券交易所披露消息显示，长沙金茂广场北塔资产支持专项计划项目状态更新为“已回复交易所意见”，此次ABS拟发行金额为11.63亿元。目前未有该融资计划的后续进展。市场意外的是，3个月后，金茂即宣布出售该项目100%股权。

业内人士分析认为此举或与目前融资环境紧张有关。5月17日，银保监会官网发布了银保监发1〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）。

23号文特别提到，在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。”同时严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

易居研究院财经评论员严跃进表示，此类规定实际上是对一些非标渠道的融资进行管控，尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。

而在23号文之后，5月31日，有媒体爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

从发文到预警，政策对于房地产融资重新收紧，使得过去两年一直高速发展的金茂感受到了危机。

在出售长沙项目之前，5月27日，金茂在北京的两个住宅项目同样在北京产权交易所挂牌，包括北京昊远置业有限公司的34%股权及天津北方泽茂企业管理有限公司的100%股权。

其中，北京昊远持有北京经济技术开发区河西区X89R2地块，金茂持有34%股权。该地块为2018年10月由金茂联合体拿下，楼面价为3.3万元/平米，住宅销售限价52695元/平方米，最高销售限价55330元/平方米，同时执行90/70政策；北方泽茂持有通州永顺镇TZ-0104-6002地块、TZ-0104-6001地块，也是“限竞房”用地。

连续两宗在京限竞房地块的出让，反应出了金茂对于市场预期的不甚乐观。目前北京约有9万套限竞房供应，而每年北京新房正常销量在2-3万套之间，较大的供求失衡导致限竞房去化艰难，“开盘能去化3-4成就算及格，能卖出一半就属于优秀。”中原地产首席分析师张大伟表示。

有接近金茂的业内人士表示，金茂出让两宗限竞房地块可以快速回笼资金，同时分担开发压力，在融资趋紧和限竞房销路不畅的的现状下，这或许是最佳选择。

同日晚间，招商局置地（00978.HK）披露，金茂将位于浙江省瑞安市飞云街道项目的49%股份出让给招商局置地及中梁地产旗下公司。

至此，金茂已选择将长沙、北京、浙江瑞安三地不同业态项目做股权出让处置。

地王项目遭遇滑铁卢

金茂最近的动作与其最近两年的发展方向背道而驰。

从宁高宁到任金茂以来，一直以较高的速度扩张。年报显示，2016年金茂销售额485亿元，2017年为693亿元，2018年为1280亿元，三年间同比涨幅分别为61%和85%；与销售额同步的是城市布局，金茂在2017年只进入28个城市，而在2018年则扩容至40个。

同时，在土地端，2018年金茂新获取68个项目，新增土储面积为2264万平方米，而在2017年新增土储面积只有932万平米。通过数据可以直观感受到金茂这两年来的发展速度，也窥见公司追求规模的增长的急切。

股权出让的动作给这种高速发展按下了暂停键。严跃进表示，此类股权转让和退地的现象，多与拿地成本过大、后续经营压力增加等有关。

金茂的财务状况一直比较稳定，作为央企其融资成本也一直处于低位。虽然不存在严重的偿债问题，但是金茂前几年频繁出手“地王”，且这些地王又遇到水土不服的情况，或是此番股权转让的内在原因。

2016年8月，金茂35.1亿元出手郑州郑东新区地块，折合楼面价3.7万元/平米，创造郑州单价总价双料地王，该项目售价5.8-6.5万元/平米，这样的均价对于一个二线城市来说无疑是顶豪配置，该项目在拿地两年后的2018年面市，那时郑州市场一度跌至谷底，在二线城市卖出6万均价，金茂并非没有压力。

2017年9月，金茂以20.91亿元拿下厦门翔安地块，折合楼面均价2.9万元/平米，然而彼时厦门正执行史上最严厉的限价措施，同时严格限制岛外购房，厦门楼市一落千丈，甚至有崩盘谣言传出。因此该项目出让时获批价为2.9-4.2万元/平米，但是实际销售甚至出现2.6万元/平米的低价，这是金茂第一次进入厦门市场，无奈面临赔本结局。

类似的境况还发生在成都、深圳等城市。成都金茂府项目所在地块为2017年拿下，折合住宅楼面价1.7万元/平米，开盘时宣传均价为3万元/平米。对于一直以“低房价”著称的成都来讲，3万元的均价绝对算得上豪宅。然而对于成都人来讲，天府新区能配得上豪宅，武侯却始终不被认可，因此该项目实际售价约在2.6万元/平米左右，盈利前景并不乐观。

金茂一直走深耕一二线策略，克而瑞数据显示2018年金茂销售均价25539元/平米，远超龙头房企，排名第一位。然而走豪宅路子的企业必然要承受资金的压力与政策转向带来的不确定性，2019年农历新年过后全国楼市迎来一波小阳春，然而还没有继续发酵之时，一盆凉水泼来让市场急速转冷。有业内专家分析，融资监管收紧、政策始终不放松，即便是资金面较好的央企也同样感受到考验。

来源：第一财经